Dentro de lo que es el mercado inmobiliario en la actualidad, una de las opciones que ha llegado a generar más controversia pero también más oportunidades, es la compra de pisos que están ocupados. Estos inmuebles, ya sea que se encuentren ocupados de manera ilegal o que estén siendo usados por inquilinos que cuentan con un contrato aún en vigor, estos pisos suelen venderse por precios que están muy por debajo del valor actual del mercado, lo que los puede convertir en una alternativa muy atractiva para personas como los inversores de alto riesgo.
Sin embargo, el adquirir una propiedad que se encuentra ocupada conlleva también algunos desafíos legales, económicos y también logísticos, que deben ser evaluados con mucho cuidado. Dentro de este artículo estaremos analizando de manera profunda todo lo que implica comprar un piso ocupado, cuáles son los riesgos y los beneficios que se deben enfrentar al hacerlo, cómo sucede el proceso de desalojo y las claves que se deben tener en cuenta para tomar una decisión bien informada a la hora de comprar un piso ocupado.
Comprar un piso que se encuentra ocupado se refiere a adquirir una vivienda en la que ya reside alguien sin el consentimiento del propietario (a lo que se le conoce como okupación ilegal) o por inquilinos que cuentan con un contrato de alquiler aún vigente. Esta clase de situaciones pueden afectar el precio de compra del inmueble, los trámites legales y el proceso posterior de recuperación del inmueble.
En esta clase de ocupación el ocupante tiene un contrato de alquiler legal y completamente válido, en la que el propietario debe respetar el acuerdo hasta que este llegue a su fecha de vencimiento. Esta puede incluso ser una oportunidad de ganancia contínua en el caso de que el inquilino se mantenga pagando de manera puntual.
En esta clase de ocupación (a la que se le distingue por escribirse con k, okupación) los ocupantes que se encuentran en el inmueble no tienen un permiso del dueño para vivir ahí, por lo que se requiere de un proceso judicial para ejecutar el desalojo, y ello puede implicar gastos legales y retrasos.
Muchos propietarios no logran desalojar a los habitantes de sus viviendas, por lo que prefieren vender antes que enfrentar los largos procesos judiciales que esto conlleva.
Debido a los desafíos que suponen las propiedades ocupadas, muchos bancos y fondos de inversión venden estos pisos con descuentos muy significativos.
Algunos dueños no pueden asumir los precios legales y de mantenimiento, por lo que prefieren vender su propiedad.
Sí, es legal comprar un piso que se encuentra ocupado. Sin embargo, el nuevo propietario debe asumir también la situación jurídica del inmueble. Si hay ocupantes ilegales, entonces deberá iniciar un proceso de desahucio. Y en el caso de que la propiedad cuente con inquilinos legales, debe seguir respetando el contrato vigente.
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En primer lugar se debe buscar una oportunidad de inversión en propiedades ocupadas, los bancos suelen vender estos inmuebles en subastas a través de sus departamentos de activos.
En este caso se debe verificar el estado legal de la propiedad y la situación en la que se encuentran los ocupantes.
Los pisos que se encuentran ocupados pueden llegar a venderse con descuentos del 30 o hasta el 50%.
Finalmente, se debe firmar la escritura, pero el comprador debe asumir el desalojo.
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El precio de compra puede ir de entre el 30 y al 60% menos que en un piso desocupado. Sin embargo, los precios legales como abogados o desahucios pueden ir desde los 3.000 o hasta los 10.000 euros. Además, las reformas necesarias, dependiendo del estado del inmueble, pueden conllevar entre 10.000 y 30.000 euros.
Si es que hay inquilinos legales, se debe esperar a que se cumpla en su totalidad la duración del contrato de residencia de ellos. Por otro lado, si es que hay okupas ilegales, se debe iniciar un proceso de desalojo que puede durar de entre 6 meses y hasta 2 años.
Una vez que se ha recuperado el inmueble, este puede alquilarse, venderse o reformarse, dependiendo de lo que el nuevo propietario prefiera hacer.
Se debe revisar si es que existe un contrato de alquiler o si se trata de una ocupación ilegal.
Se debe tener en cuenta si es que se requieren reformas importantes en la propiedad.
Puede que se requiera de incurrir en gastos legales, de mantenimiento o de posibles deudas impagas asociadas a la propiedad.
Si la propiedad se encuentra en una buena zona, esto facilitará en gran manera su revalorización.
Se recomienda contratar a un abogado especializado en desahucios si es que la propiedad se encuentra bajo una okupación ilegal.
Se deben tener en consideración el contar con una reserva de fondos financieros que se pueden necesitar para cubrir imprevistos legales que puedan surgir a los largo del camino o reformas que se necesario realizar en la propiedad una vez que esta se pueda desocupar.
Los desalojos pueden tardar meses o incluso años, por lo que si se elige esta clase de compra, se deben tener en cuenta estos plazos.
Para esta clase de compra, muchas veces los bancos suelen ofrecer mejores condiciones que vale la pena tomar en consideración a la hora de decidir.
Sí, esta puede ser una opción mucho más rentable, pues los pisos ocupados pueden venderse a un valor entre un 30 y hasta un 50% más bajo que uno desocupado. Sin embargo, se debe tener en cuenta la ubicación del inmueble para su revalorización, y los precios legales que conllevará la propiedad.
Este es un periodo que puede durar de entre algunos meses o hasta un par de años, todo esto dependerá de la rapidez con la que se desarrolle el juicio, lo que puede variar dependiendo de los trámites que sean requeridos, de la disposición que tengan sus ocupantes, entre otros.
Sí, se puede desalojar a los okupas que se encuentren residiendo en la propiedad de manera ilegal. Sin embargo, esta acción requiere de un proceso legal que implica un juicio y la obtención de una orden de desalojo. Por ello, se debe estar preparado para afrontar todo este proceso, que puede llegar a ser muy largo.
En este caso, se debe seguir mediante la vía legal, no se puede sacar a los okupas por la fuerza, aunque se encuentren allí de manera ilegal. Sin embargo, una vez que ya se haya obtenido una orden judicial, la policía puede actuar y sacar a los okupas.
Algunos bancos pueden conceder hipotecas específicas para esta clase de compra de inmuebles ya ocupados. Sin embargo, esta clase de hipotecas suelen tener condiciones mucho más estrictas que las de una hipoteca normal, debido a que implica un riesgo financiero mucho mayor, por lo que pueden ser una clase de hipoteca más difícil de conseguir.
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El comprar un piso ocupado puede llegar a ser una gran oportunidad de inversión, pero que conlleva riesgos muy significativos e importantes. El éxito de esta clase de inversión dependerá de haber realizado una buena investigación en temas legales, de contar con un presupuesto que sea realista y de estar armado de mucha paciencia. Si crees que estás dispuesto a asumir esta clase de desafío, puedes llegar a aprovechar una gran oportunidad, pues esta clase de operaciones pueden ofrecer altos rendimientos en el mercado inmobiliario que se encuentra en desarrollo en nuestro actual año 2025.
Si crees que te animarías a invertir en la compra de un piso ocupado, debes evaluar bien de todas las opciones que tengas disponibles, para que puedas aprovechar las mejores oportunidades e invertir de manera inteligente y con la vista en el futuro.
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