La adquisición de una vivienda es, para la mayoría de las familias, la decisión financiera más importante de su vida. En un contexto económico fluctuante, contar con flexibilidad en las obligaciones crediticias puede ser la clave para alcanzar este hito sin ahogos financieros. Es aquí donde entra en escena la hipoteca con carencia, una herramienta diseñada para ofrecer un respiro inicial a los prestatarios.
Como cualquier producto financiero, no está exenta de complejidades y riesgos. En este artículo profundizamos en todos los aspectos de este tipo de préstamo hipotecario, desde su definición básica hasta sus ventajas, desventajas y alternativas para tomar una decisión informada.
Es un préstamo hipotecario que incluye una cláusula por la cual la entidad financiera concede al cliente un plazo determinado de tiempo, al inicio de la vida del préstamo, durante el cual se suspende o se reduce temporalmente la carga de las cuotas.
No se debe confundir con un perdón de la deuda, sino que se reorganiza el calendario de pagos, trasladando una parte de la carga financiera a fases posteriores del préstamo. Es un paréntesis de respiro que permite al prestatario reorganizar sus finanzas en momentos de menor capacidad económica, a cambio de asumir cuotas más altas una vez finalice este período especial.
Este la más común. Durante el período acordado el prestatario solo paga los intereses generados por el capital prestado. La parte de la cuota que normalmente se destinaría a reducir la deuda (amortizar el capital) queda suspendida. Al finalizar la carencia, las cuotas se recalcularán para pagar el capital pendiente en el plazo restante, por lo que serán significativamente más altas que si no se hubiera aplicado la carencia.
Es una modalidad más difícil de conseguir. Durante el período de carencia, el cliente no paga absolutamente nada, ni intereses ni capital. Los intereses que se van generando durante estos meses normalmente se suman al capital total pendiente. Esto significa que, al finalizar la carencia, no solo se debe el capital inicial, sino que este ha aumentado con los intereses acumulados. Esto hace que las cuotas posteriores sean sustancialmente más elevadas y que el coste total del préstamo sea mayor.
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Proporciona un colchón de liquidez en momentos de necesidad temporal, como la entrada en un nuevo negocio, una etapa de desempleo transitorio o justo después de la compra, cuando se enfrentan gastos elevados de reformas, muebles o impuestos.
Para perfiles con expectativas de crecimiento profesional claro pero con ingresos iniciales más modestos (como jóvenes profesionales o freelances), la carencia puede hacer viable la operación al reducir los desembolsos iniciales.
El dinero que no se destina a la cuota completa durante los meses de carencia puede ser invertido en otros ámbitos que generen mayor rentabilidad, como mejoras en la vivienda, formación, etc., o utilizado para saldar otras deudas con intereses más altos, como tarjetas de crédito o préstamos personales.
Se puede ilustrar con un ejemplo de una carencia parcial de 12 meses.
El préstamo es de 200.000 euros a 30 años (360 meses) a un tipo fijo del 3%. La cuota normal (sin carencia) es de aproximadamente 843 euros al mes, pero durante la carencia (primeros 12 meses) el cliente solo paga los intereses.
El interés mensual = (200.000 € * 3%) / 12 = 500 € al mes.
Durante un año, paga 500 euros al mes mes en lugar de 843, y tras la carencia (mes 13 en adelante) quedan 348 meses para devolver los 200.000 euros de capital, que no se han reducido. La nueva cuota se recalcula sobre este capital y el plazo restante, ascendiendo a aproximadamente 860 euros al mes durante los siguientes 29 años.
Como se observa, el ahorro inicial se compensa con un incremento de la cuota (17 euros al mes más) durante un período muy largo, aumentando el coste total del préstamo.
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Si se prevé una bajada temporal de ingresos pero se tiene la seguridad de que la situación se normalizará a medio plazo.
Justo después de comprar una vivienda, surgen gastos ineludibles. La carencia permite destinar los recursos a estos pagos.
Un autónomo o empresario que espera un flujo de caja más holgado en unos meses puede preferir destinar sus fondos a inversiones más rentables para su negocio durante ese tiempo, utilizando la carencia como herramienta de planificación financiera.
Normalmente, la carencia se negocia. Los bancos suelen exigir un perfil solvente con buenos ingresos, bajo ratio de endeudamiento y un historial crediticio impecable. Habitualmente se solicita en la contratación inicial del préstamo, aunque algunos bancos permiten pedirla posteriormente. La documentación es la misma que para la hipoteca: nóminas, vida laboral, declaración de la renta, etc.
Negociar condiciones
Es fundamental contactar con el banco o, preferiblemente, con un asesor hipotecario independiente. La carencia tiene un coste más elevado, por lo que hay que negociar todas las condiciones y comparar con otras ofertas.
Una vez concedida, es crucial una estricta planificación financiera. El prestatario debe ser plenamente consciente de la fecha exacta en la que finaliza la carencia y de cuál será el importe de la nueva cuota. Se recomienda hacer una simulación detallada y preahorrar para estar preparado para el incremento.
Al prolongar el pago del capital (y, en el caso de la carencia total, capitalizar intereses), se pagan más intereses a lo largo de toda la vida del préstamo.
El mayor riesgo práctico es no estar preparado para el golpe del aumento de la cuota. Si la situación financiera no mejora como se esperaba, se puede caer en impagos.
No todos los bancos la ofrecen, y los que lo hacen suelen imponer condiciones menos favorables en el tipo de interés o en las comisiones para compensar el riesgo que asumen.
Pide a tu banco una tabla de amortización detallada que muestre el importe exacto de las cuotas antes, durante y, lo más importante, después de la carencia. Hay que asegurarse de poder afrontarlas.
No te conformes con la primera oferta. Utiliza comparadores online y acude a varios bancos. A veces, es más conveniente optar por un plazo de amortización más largo, que por una carencia.
Presta especial atención a cómo se capitalizan los intereses durante la carencia total, a las comisiones asociadas y a si existe alguna penalización por cancelación anticipada posterior.
Solicitar pagar la hipoteca en 35 o 40 años en lugar de 25 o 30 reduce la cuota mensual de forma permanente, aunque también aumenta el coste total en intereses.
Algunos productos están diseñados para empezar con cuotas más bajas que van aumentando de forma gradual y preestablecida a lo largo de los años, en línea con las expectativas de crecimiento de los ingresos.
Si la necesidad surge una vez contratada la hipoteca, se puede valorar la subrogación a otro banco con condiciones más favorables o utilizar ahorros para realizar una cancelación parcial del capital, lo que reduciría la cuota mensual inmediatamente.
En una carencia parcial, se pagan solo los intereses. En una carencia total, no se paga nada, pero los intereses se acumulan al capital. Además, en ambos casos, el cliente debe seguir pagando los seguros asociados a la hipoteca y los impuestos relacionados con la propiedad.
Suele oscilar entre 6 meses y 2 años, aunque en algunos casos excepcionales se puede negociar hasta 3 o 4 años.
Bancos como BBVA, Santander, Bankinter, CaixaBank, Sabadell y Unicaja han ofrecido este producto en el pasado, pero no siempre está activo. Es necesario consultar directamente con las entidades.
Por lo general, se solicita y concede una sola vez, al inicio del préstamo. Es muy inusual que un banco permita activar varios períodos de carencia a lo largo de la vida de la hipoteca.
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La hipoteca con carencia es una herramienta cuya conveniencia depende enteramente de una previsión financiera realista y conservadora. No es una solución para problemas de liquidez crónicos, sino un paréntesis pactado cuyo coste futuro hay que estar dispuesto y capaz de asumir.
Duración estimada: 8 meses
Rentabilidad anual estimada: 14%
Ticket mínimo: 200€
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