Si estás pensando en comprar una vivienda nueva pero aun no has vendido tu vivienda actual, la hipoteca puente puede ser la opción que estás buscando, una posible solución financiera que puede ser justo lo que necesitas para así evitar quedarte sin liquidez dentro de este proceso de transición inmobiliaria.
En este artículo encontrarás todo lo que necesitas saber acerca de la hipoteca puente, aquí te explicaremos desde qué es una hipoteca puente, cómo funciona este proceso, cuáles son sus ventajas y sus desventajas, ý hasta cuáles son los requisitos para solicitarla. Además, también analizaremos cuáles son las entidades financieras que ofrecen esta modalidad de hipoteca en España. Y podrás encontrar una sección con las respuestas a las preguntas más frecuentes acerca de la hipoteca puente, para que así sepas todo lo necesario para decidir si esta es la mejor opción para ti.
Una hipoteca puente es un préstamo de tipo temporal que permite al cliente una opción para financiar la compra de una nueva vivienda antes de vender su propiedad actual. El objetivo que sigue la hipoteca puente es cubrir el desfase económico que se produce entre la compra de la nueva casa y la venta de la antigua.
De esta manera, esta financiación actúa como un “puente” entre ambas operaciones, para así evitar que el cliente pierda posibles oportunidades inmobiliarias que se le presenten dentro de este mercado debido a carecer de fondos.
Una hipoteca puente suele tener una duración de entre 6 meses a 2 años, aunque existen algunos bancos que pueden permitir ampliaciones, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos.
Tanto la nueva vivienda como la vivienda actual pueden servir como el aval para una hipoteca puente.
En muchos casos, dentro de la hipoteca puente solo se pagan intereses al principio.
En general, la hipoteca puente cubre entre el 60 y el 80% del valor de compra de la nueva propiedad.
Ya que se trata de un préstamo de clase temporal, suele tener un TIN (tipo o tasa de interés nominal) más elevado que el que se encuentra dentro de una hipoteca tradicional.
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La principal ventaja que se le reconoce a la hipoteca puente es el no perder oportunidades inmobiliarias debido a no tener liquidez financiera para comprar por no haber vendido su propiedad anterior.
Algunas entidades financieras permiten pagar intereses solo al inicio de un hipoteca puente.
Si la venta de la propiedad que el cliente ya tenía llega a demorar más de lo esperado, algunos bancos pueden ofrecer prórrogas para la hipoteca puente.
La hipoteca puente puede evitar que tengas que verte obligado a mudarte a un alquiler temporal mientras te encuentras a la espera de vender tu casa.
Una hipoteca puente clásica funciona de manera que el banco presta dinero al cliente para que compre su nueva vivienda usando como garantía la vivienda antigua que ya posee.
Por otro lado, una hipoteca puente con garantía cruzada funciona de modo que el banco toma ambas propiedades, la nueva y la que ya posee el cliente, como aval del préstamo que se otorga.
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El tipo de pago puede ser de solo intereses, que se pagan durante el periodo de carencia, por ejemplo, durante los primeros 12 meses, o puede ser de una amortización total, que se realiza al vender la vivienda antigua, liquidando el préstamo por completo y de una vez con ese dinero.
Pueden haber varias posibilidades en el caso de que la casa antigua no sea vendida a tiempo para pagar la hipoteca puente.
La primera opción es que se realice la ampliación del plazo de la hipoteca, hay varios bancos que ofrecen la opción de otorgar una prórroga, siempre y cuando se cumplan ciertas condiciones.
Otra opción es realizar una refinanciación, en el caso de que no logres vender, puedes convertir la hipoteca puente en una hipoteca tradicional, adaptándose a nuevos términos en tu acuerdo con el banco prestamista.
Por último y en el peor de los casos, se puede realizar la ejecución hipotecaria, en la que el banco tiene el derecho de reclamar el pago total de esta hipoteca o de embargar la propiedad para cubrir la deuda. Sin embargo, esto sucede muy pocas veces pues antes se tienen oportunidades de conversar, negociar y llegar a soluciones en conjunto con el banco.
La hipoteca puente es un producto ideal para aquellas familias que buscan una vivienda ya que necesitan mudarse debido a factores como el trabajo o falta de espacio. También es útil para inversores que compran una nueva propiedad antes de vender la anterior, y para personas que han encontrado una buena oportunidad inmobiliaria que no quieren dejar pasar, por lo que no quieren esperar a vender su propiedad anterior para adquirirla.
Los requisitos para una hipoteca puente son tener un avalúo favorable de ambas propiedades, tanto la actual como la nueva, tener ingresos estables que permitan asumir dos hipotecas de manera temporal, tener un buen historial crediticio (sin impagos en el Buró de Crédito), tener equity suficiente (lo que generalmente significa haber pagado al menos el 30% de la hipoteca actual), y tener un compraventa de la nueva vivienda.
En España, hay varios bancos que ofrecen la opción de una hipoteca puente, aunque tienen condiciones diferentes.
Unicaja Banco ofrece el financiamiento de hasta el 70% del valor de la nueva vivienda y tiene un plazo máximo de hasta 24 meses.
Bankinter permite periodos de carencia (en los que se pagan solo los intereses) y requiere de una aval bancario o de una garantía adicional.
BBVA ofrece la opción de refinanciación en el caso de que la venta se retrase, pero exige tener una elevada solvencia económica.
CaixaBank ofrece una mayor flexibilidad en plazos, brindando un plazo de hasta 36 meses en casos excepcionales, y exige una tasación profesional obligatoria de ambas propiedades.
Los intereses de esta clase de hipoteca son más altos que los que encontramos en una hipoteca normal.
Si el mercado se encuentra en un periodo de ventas lento, podrías llegar a quedarte atrapado con dos hipotecas activas.
Algunos bancos pueden llegar a cobrar costes adicionales por, por ejemplo, la apertura de la hipoteca puente, por su cancelación anticipada o por otorgar una ampliación del plazo.
En algunos casos se pueden llegar a pedir avales financieros o seguros de vida específicos para acceder a una hipoteca puente.
La hipoteca puente es ideal para ti si es que tienes la certeza de que pronto venderás tu casa o propiedad actual, o si has encontrado una oportunidad inmobiliaria irrepetible, y también es ideal que tengas ahorros para cubrir imprevistos antes de acceder a este producto.
Sin embargo, una hipoteca puente puede no ser la mejor opción para ti en caso de que el mercado esté en un momento estancado y te des cuenta de que pueda costarte vender, o si no puedes asumir el pago de dos hipotecas al mismo tiempo, o si eres alguien que prefiere evitar tomar riesgos financieros.
Sí, pero el banco evaluará tu capacidad de pago y el kitty de tu vivienda actual.
El interés de una hipoteca puente suele ser más alto que una hipoteca tradicional, con entre el 3 y el 6% TIN.
Esto depende de cada banco y sus condiciones, algunos permiten amortización anticipada con comisión del 1 al 2%.
Si, pero necesitarás de más documentación para garantizar solvencia económica, como balances, declaraciones de IVA, etc.
La duración, pues la hipoteca puente es temporal (1 a 2 años) y una hipoteca tradicional es a largo plazo (de 20 a 30 años), los intereses, en los que la hipoteca puente es más cara, y las garantías, pues una hipoteca puente suele requerir de más avales.
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La hipoteca puente es una herramienta muy útil para quienes quieren comprar una casa nueva antes de vender la actual, pero conlleva riesgos financieros. Por ello, antes de solicitarla debes evaluar tu situación, comparar las ofertas bancarias y considerar otras alternativas. Si decides optar por una hipoteca puente, asegúrate de tener un plan de venta claro y un colchón económico que te permita enfrentar posibles imprevistos.
Duración estimada: 8 meses
Rentabilidad estimada: 14%
Ticket mínimo: 200€
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