La licencia de primera ocupación (LPO) es uno de los trámites más importantes en el proceso de compraventa, alquiler o legalización de una vivienda en España. Este documento actúa como un certificado oficial que avala que una propiedad cumple con todas las normativas urbanísticas, de seguridad, salubridad y accesibilidad necesarias para ser habitada.
Aunque muchas personas desconocen su relevancia, la falta de esta licencia puede generar graves problemas legales y económicos. En este artículo, te explicaremos qué es exactamente la licencia de primera ocupación, por qué es tan importante, cómo obtenerla según el tipo de vivienda y qué riesgos conlleva no contar con ella en 2025.
Además, abordaremos los requisitos documentales necesarios, los pasos para solicitarla, los costes asociados y las diferencias clave con la cédula de habitabilidad, otro documento fundamental en el sector inmobiliario.
La licencia de primera ocupación es un documento administrativo emitido por el ayuntamiento correspondiente que certifica que una vivienda o edificio cumple con las normativas urbanísticas, de seguridad, salubridad y accesibilidad establecidas por la ley.
Este trámite es obligatorio para legalizar una vivienda y permite su uso como residencia, así como la realización de contratos de compraventa, alquiler o suministros básicos , como la luz, el agua, o el gas.
La licencia de primera ocupación no es un mero trámite burocrático, sino un requisito indispensable para garantizar que una vivienda es legal y segura. Su importancia radica en varios aspectos clave, como que legaliza la vivienda ante el ayuntamiento, pues sin la LPO, una propiedad no está reconocida oficialmente como habitable, lo que puede generar problemas con las autoridades municipales. En muchos casos, los ayuntamientos no permiten el alta de suministros básicos (luz, agua, gas) sin este documento.
También es necesaria para escriturar y vender, la mayoría de los notarios exigen la licencia de primera ocupación para formalizar una compraventa, y si falta, el comprador podría enfrentarse a dificultades para registrar la propiedad a su nombre.
Esta licencia es obligatoria para alquilar, un contrato de alquiler puede ser declarado nulo si la vivienda no cuenta con LPO. Algunas comunidades autónomas incluso multan a los propietarios que alquilan sin este documento.
Además, facilita trámites bancarios e hipotecarios, pues los bancos suelen pedir la LPO para conceder una hipoteca, ya que garantiza que la vivienda cumple con los requisitos legales, y sin ella, la tasación de la propiedad podría ser más baja, afectando el monto del préstamo; y también evita sanciones y problemas futuros, pues las inspecciones urbanísticas pueden imponer multas a propiedades sin licencia y en casos extremos, el ayuntamiento podría ordenar el desalojo si la vivienda no cumple con las normativas.
No todas las viviendas requieren el mismo proceso para obtener la LPO. A continuación, detallamos los casos más comunes y cómo se obtiene en cada uno.
En este caso, el responsable de realizar el trámite es el promotor o constructor, que debe gestionarla una vez finalizada la obra.
Se hace una presentación del certificado final de obra (declaración de que la construcción coincide con el proyecto aprobado), y una inspección municipal para verificar el cumplimiento de normativas, entonces se hace la emisión de la licencia si todo está en orden.
Para este tipo de inmuebles, es necesario si la propiedad ha sufrido reformas estructurales como cambios en distribución, ampliaciones, o cambios de uso, cuando se debe obtener una nueva licencia. La documentación adicional necesaria son el proyecto técnico de la reforma, la licencia de obras (si fue necesaria) y el certificado de fin de obra.
Si la vivienda ya tenía LPO, no suele ser necesario renovarla. Excepto en algunos ayuntamientos que exigen una actualización al vender o alquilar, o si hubo modificaciones no declaradas, puede ser necesario regularizar la situación.
Los requisitos varían según el municipio, pero en general se necesita la documentación básica que incluye una solicitud firmada en un formulario proporcionado por el ayuntamiento, el proyecto técnico visado por un arquitecto, el certificado final de obra, que es la declaración de que la construcción coincide con los planos aprobados, y la licencia de obras, si hubo construcción o reforma.
Pueden necesitarse certificados adicionales como el certificado de eficiencia energética que es obligatorio en venta o alquiler, el certificado de instalaciones eléctricas y de gas (algunos ayuntamientos lo exigen), y el informe de accesibilidad, en algunas comunidades con normativas específicas.
Las tasas municipales son el coste depende del valor catastral y del ayuntamiento, pero suele oscilar entre los 300 y 3.000 euros.
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Se solicita en el Departamento de Urbanismo del ayuntamiento donde se ubica la vivienda. Algunos municipios permiten realizar el trámite online, mientras que otros exigen presentación presencial.
Se debe recopilar la documentación necesaria, como el proyecto técnico, certificados, etc., luego presentar la solicitud en el ayuntamiento (física o electrónicamente), pagar las tasas municipales. esperar la inspección técnica, en la que en algunos casos, un técnico municipal visita la propiedad), y recibir la resolución. Si esta es favorable, se emite la licencia, pero si hay observaciones, habrá que subsanarlas antes de la aprobación.
El plazo habitual es de entre 1 y 3 meses, aunque en grandes ciudades puede demorarse más. Algunos factores que influyen son la carga de trabajo del ayuntamiento, si hay errores en la documentación, y si se requiere una inspección in situ.
El coste depende del valor catastral de la vivienda y del municipio, pero suele oscilar entre 300 y 1.500 euros para viviendas unifamiliares, y entre 1.000 y 3.000 euros para edificios de varias viviendas.
No contar con la licencia de primera ocupación puede acarrear graves problemas legales y económicos como multas administrativas, en las que los ayuntamientos pueden imponer sanciones de hasta 6.000 euros por ocupar una vivienda sin LPO, y en casos graves, incluso pueden ordenar el desalojo hasta regularizar la situación; problemas en compraventas y alquileres, pues notarios y registradores pueden rechazar la escrituración si falta la licencia, y los contratos de alquiler podrían ser anulados, dejando al propietario sin derecho a cobrar rentas; y dificultades con suministros básicos, ya que las compañías de luz, agua y gas pueden negarse a dar de alta los servicios sin LPO.
Además pueden haber obstáculos para hipotecas y ventas pues los bancos pueden denegar préstamos si la vivienda no está legalizada, y los compradores suelen exigir descuentos si descubren que falta la licencia.
Algunas repercusiones a largo plazo incluyen que una vivienda sin LPO pierde valor en el mercado y que, en una futura venta, el nuevo propietario podría demandar al vendedor por ocultar este defecto.
Depende de la comunidad autónoma, pero en general es obligatoria desde la Ley del Suelo de 2008.
Se puede saber consultando en el ayuntamiento o pidiendo una nota simple en el Registro de la Propiedad.
Depende del notario, pero muchos la exigen para evitar problemas legales.
No es legal, y el contrato podría ser anulado.
Podrías tener problemas para habitarla, contratar servicios o venderla en el futuro.
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La licencia de primera ocupación es un trámite indispensable para garantizar la legalidad de una vivienda. Sin ella, existen riesgos legales y económicos que pueden afectar tanto a los propietarios como a los inquilinos. Si estás comprando, vendiendo o reformando una propiedad, debes asegurarte de contar con este documento para evitar problemas futuros.
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