Cualquier modificación de las condiciones que dieron origen a un préstamo hipotecario aplica mediante una Novación de Hipoteca. Es una renegociación del crédito otorgado por la entidad bancaria, y es completamente legal y válida.
Básicamente, la novación de hipoteca es un pacto entre el deudor hipotecario y el banco. Se hace con el fin de cambiar una o varias condiciones del crédito hipotecario original, para mejorarlas o adaptarlas a las circunstancias vigentes.
Es una vía legal que se aprovecha para no tener que cancelar el contrato suscrito y formalizar uno nuevo. Simplemente hay una renegociación de elementos clave de ese contrato, como pudieran ser:
La novación de hipoteca es más utilizada en las transacciones inmobiliarias comerciales. Esto no implica que los contratos residenciales no la utilicen, solo que es menos común en este mercado.
Una novación puede ser más fácil de realizar en una transacción residencial porque generalmente involucra a menos partes: comprador y vendedor. Veamos como funcionan algunas formas de novaciones en el sector inmobiliario:
En cada uno de estos escenarios, el nuevo contrato va a reemplazar al vigente mediante la figura de novar. En los dos primeros casos, transferir las responsabilidades del contrato vigente a una nueva parte puede ser mejor.
Esto podría mejorar también la reputación y el crédito de una empresa antes que cancelar un contrato o dejar de cumplir un préstamo. Y es que rescindir un acuerdo ya suscrito puede generar consecuencias indeseables.
Lo mejor siempre será un intento de renegociación de términos o la sustitución de una de las partes como mejor estrategia. En una compra-venta de casa, una eventualidad por inspección puede dar mayor margen para rescindir el contrato.
Esto no genera consecuencias financieras, como la devolución del depósito de garantía al vendedor. Sin embargo, según esté el mercado, el comprador o el vendedor pueden preferir una operación mediante una novación.
Cuando una novación transfiere una hipoteca u otra obligación financiera a un tercero, debes estar muy atento. Es probable que el prestamista requiera una profunda comprobación financiera y de antecedentes del comprador.
Entre las ventajas más destacadas de novar la hipoteca podemos mencionar estas:
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Para proceder a novar, se necesita cumplir con algunos pasos esenciales así como verificar otros detalles importantes.
Antes de pedir una novación de hipoteca, es preciso que sepas los detalles de tu crédito vigente. Revisa el contrato y verifica elementos como tipo de interés, plazo de amortización, cuotas mensuales y comisiones.
Analiza las ofertas de otras entidades financieras y las condiciones de todo el mercado inmobiliario en general.
Si decidiste pedir la novación porque te resulta conveniente, debes contactar a tu entidad financiera actual. Informales sobre tu deseo de cambiar las condiciones del crédito.
Inicia las nuevas negociaciones de la hipoteca con el banco, no olvides considerar los elementos que quieres mejorar.
Asegúrate de haber considerado la comisión por subrogación, en virtud de que estos costos podrían modificar la conveniencia de la novación.
Si logras un acuerdo satisfactorio con el banco hipotecario, debes acudir al Notario cuanto antes y firmar el acta previa. Posteriormente puedes otorgar la escritura de novación.
Tan pronto hayas formalizado la novación, todas las circunstancias de tu hipoteca serán modificadas en conformidad con los términos discutidos en el nuevo contrato.
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Novar puede permitir los siguientes cambios:
En otras palabras, puede cambiarse el interés que estás pagando. Este puede ser de variable a fijo o viceversa, y hacerlo a tiempo podría significar, en algunas oportunidades, un importante ahorro.
Dicho de otra manera, puedes modificar el plazo en que debes devolver el dinero que te prestó el banco, y puedes ampliarlo o reducirlo.
Aunque se asemeja a lo anterior, aquí se pacta la devolución del dinero de manera anticipada, y se hace cuando el cliente tiene ahorros y quiere adelantar una porción de dinero al banco. De esta manera, el plazo de amortización o devolución también se reduce.
Puedes pedir la eliminación de algunas condiciones que fueron asociadas en un principio al préstamo.
De haberlo acordado así, puedes conseguir más financiamiento sin tener que recurrir a un nuevo crédito o cualquier otro tipo de préstamo.
Cualquier garantía que hayas ofrecido cuando se pactó tu crédito puede cambiarse cuando lo solicites. Por supuesto, debe privar un acuerdo con el banco, que seguramente exigirá nuevas garantías o sus equivalentes.
Ante el supuesto de no poder cumplir la obligación de los pagos, puedes pedir al banco un plazo de espera. Esto implica no seguir pagando, ya sea totalmente o de forma parcial el préstamo, durante un lapso convenido.
Puede ocurrir que luego de suscrito el convenio hipotecario, descubres que existen algunas cláusulas que resultan abusivas. En este caso nace para ti el derecho de solicitar al banco la eliminación de las mencionadas cláusulas.
Novar, visto como la figura legal que permite renegociar lo pactado en un convenio hipotecario, puede pedirse en algunas circunstancias. Por ejemplo, puedes pedirla cuando:
Los gastos para novar, generalmente, oscilan entre el 0 % y el 1 % del importe del préstamo. Además, representan el coste de la comisión que cobra el banco por la operación.
Eventualmente, la novación por incremento de capital, también deberás pagar, y esto asciende a unos 300 euros en promedio. Estos son los gastos que debes pagar.
Pero una buena noticia es que la mayor parte de los costes relacionados con la novación de hipoteca debe pagarlos el banco por ley. Te detallamos un poco más:
La comisión por ello, cuyo precio se indica en el escrito de hipoteca, puede ser de entre el 0 % y el 1 % sobre el importe. Sin embargo, está sujeto a limitaciones legales que debe respetar el banco.
Tasación de la casa, cuyo precio asciende a unos 300 euros, según la tasadora. La necesitas porque es factible que el banco quiera actualizar el valor de tu casa para analizar si te aprueba la novación.
Según la Ley 5/2019 y la Dirección General de Tributos, estos son los gastos que debe pagar el banco al modificar un préstamo usando la novación:
Los honorarios de la notaría, cuyos aranceles cuestan entre el 0,2 % y el 0,5 % del importe del préstamo.
Los honorarios del Registro de la Propiedad, cuyos aranceles cuestan en promedio el 0,1 % y el 0,25 % sobre el importe.
Los honorarios de la gestoría, que pueden ser de entre 300 y 500 euros.
El IAJD o Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, cuesta entre el 0,5 % y el 2 % sobre el incremento del precio de la hipoteca. Esto aplica a los intereses, el capital u otros importes relacionados con la modificación.
Entre las desventajas que presenta novar, podemos mencionar:
Para proceder a novar tu hipoteca, piensa primero si es una mejor opción para ti, pero además, sigue estos consejos:
Básicamente, esta modificación de circunstancias pactadas en tu hipoteca con el mismo banco, podría ser más económica. Esto ocurre porque la subrogación conlleva el cambio de banco.
Eventualmente, la novación evita el gasto de una nueva tasación o comisión de cancelación. Por su parte, la subrogación podría contener mejores condiciones si lo que buscas es un cambio de banco.
Al final, escoger entre la novación o la subrogación va a depender de lo que has planificado para mejorar tu condición de deudor. Solo es cuestión de sopesar lo deseado con lo que acarrea cualquiera de estas figuras legales.
Sí, efectivamente puedes hacer una novación de tu hipoteca, aún si tienes una hipoteca con bonificaciones.
Entre los bancos que permiten novar una hipoteca, se encuentran:
Sí, en efecto la novación de una hipoteca puede cambiar el número de años de hipoteca, entre otras cosas.
Sí, una novación permite quitar a un titular, siempre que el banco esté de acuerdo.
Legalmente, no existe un límite a la cantidad de veces que se pueda novar una hipoteca, pero considera que cada novación acarrea un costo.
En líneas generales, no es posible hacer una novación de la hipoteca si te encuentras en situación de morosidad.
El proceso de novación de hipoteca puede demorar entre uno y tres meses. La demora va a depender de lo complejo de las negociaciones y de la rapidez del banco para procesar tu solicitud.
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