La plusvalía municipal es uno de los impuestos más relevantes dentro de las transacciones inmobiliarias en España. Entenderlo de manera correcta puede ahorrarte problemas legales y económicos, sobre todo si eres propietario, heredero o donatario de un bien inmueble.
En este artículo, encontrarás todo lo que necesitas saber al respecto, te estaremos explicando desde qué es la plusvalía municipal, cuándo se genera su obligación, cómo se calcula, y hasta cómo reclamar si ha sido mal cobrada y qué ocurre si no se paga. Además, incluiremos consejos prácticos y respuestas a las preguntas más frecuentes.
La plusvalía municipal, que oficialmente es denominada como Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo local que grava el aumento de valor de un terreno urbano cuando se transmite su propiedad.
Es clave entender que este impuesto no se aplica sobre el valor de la construcción (edificios o viviendas), sino únicamente sobre el suelo urbano. Los ayuntamientos son los encargados de recaudarlo y su normativa puede variar ligeramente entre cada municipio.
El fundamento legal de la plusvalía municipal está en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (LRHL). Su objetivo es gravar el beneficio que obtiene un propietario por el mero paso del tiempo, ya que se presupone que los terrenos urbanos van aumentando su valor con los años.
Cada ayuntamiento tiene competencia para gestionar este impuesto, estableciendo el tipo impositivo, que generalmente es de entre el 29 y el 30%, para determinar los porcentajes de incremento anual aplicables, y para establecer bonificaciones o exenciones (por ejemplo, para vivienda habitual en algunos casos).
Las propiedades que están sujetas a la plusvalía municipal son los terrenos urbanos (incluidos solares y fincas urbanizables), y las viviendas, locales y garajes, siempre y cuando el suelo sea urbano. Sin embargo, no aplica a terrenos rústicos o no urbanizables.
El pago de la plusvalía municipal se activa en determinadas situaciones, como por ejemplo la venta de una propiedad, cuando se transmite un inmueble urbano a cambio de un precio. En este caso el impuesto lo debe pagar el vendedor, aunque en la práctica muchas veces se negocia que lo asuma el comprador.
También se activa en caso de una donación, si se regala un terreno o vivienda, el donatario, es decir, quien recibe la propiedad, es el responsable del pago.
Aplica también en una herencia, en la que al recibir una propiedad por herencia, los herederos o legatarios deben liquidar el impuesto, y en las transmisiones onerosas, como permutas o adjudicaciones en procesos judiciales.
Algunos ayuntamientos aplican exenciones en casos como transmisiones a cónyuges o hijos en casos de vivienda habitual, donaciones a entidades sin ánimo de lucro, o herencias de pequeños patrimonios (en algunos municipios).
Quienes deben pagar el impuesto se determina en cada situación. En el caso de una venta, es el vendedor, aunque a veces se pacta que lo pague el comprador. En donaciones, es el donatario (quien recibe la propiedad). Y en las herencias es el heredero o legatario.
En las ventas y donaciones hay un plazo de pago de 30 días hábiles desde la transmisión de la propiedad. Y en el caso de las ventas, el plazo es de 6 meses, y es prorrogable hasta a 1 año en ciertas condiciones.
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El cálculo puede variar según el municipio, pero generalmente sigue dos métodos. El método objetivo se basa en el valor catastral del suelo y el tiempo transcurrido desde la última transmisión. Por otro lado, el método real se puede aplicar si el incremento de valor real es menor que el calculado (tras una reclamación).
Para calcular el precio de este impuesto, se tienen en cuenta l valor catastral del suelo, no se incluyen las construcciones, los años de posesión, calculando que a mayor tiempo, mayor plusvalía (hasta un máximo de 20 años), y el tipo impositivo, el cual lo fija cada ayuntamiento y que generalmente es de entre el 29 y el 30%.
Suponiendo que el valor catastral del suelo es de 100.000 euros, el tiempo de posesión es de 10 años, y que el porcentaje de incremento anual es del 3,5% (varía por municipio) El cálculo sería:
Si crees que has pagado de más, puedes reclamar. Este es un proceso que, aunque puede ser tedioso, en muchos casos permite recuperar cantidades importantes de dinero.
Pueden realizar el reclamo el contribuyente que pagó el impuesto, los herederos o donatarios afectados, o los representantes legales (con un poder notarial).
Presentar una reclamación administrativa se puede hacer en 4 años desde el pago. Se debe presentar un escrito de reclamación en el ayuntamiento correspondiente, incluyendo pruebas como una valoración pericial, informe de tasación, etc. Si no hay respuesta o si es negativa, se puede recurrir a la vía judicial, en la que se interpone un recurso contencioso-administrativo en un plazo de 2 meses.
Se requiere presentar un justificante de pago del impuesto, la escritura de compraventa, donación o herencia, la valoración pericial (si se usa el método real para demostrar que no hubo incremento de valor) y un certificado catastral actualizado.
Se puede reclamar si se vendió por menos de lo que compró, habiendo una pérdida real, si el ayuntamiento aplicó un cálculo incorrecto (error en años de posesión, valor catastral, etc., o si hubo una exención aplicable que no se consideró.
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El impago de la plusvalía municipal puede acarrear consecuencias graves como sanciones y recargos. El recargo es del 5% si se paga en los 3 meses siguientes al plazo, y del 10 al 20% si el retraso es mayor. Los intereses de demora son calculados según el tipo legal.
Es posible que se apliquen medidas coercitivas como el embargo de cuentas bancarias o bienes, la inscripción en la lista de morosos (RAI) o incluso un procedimiento ejecutivo por parte del ayuntamiento.
Algunos ayuntamientos permiten negociar el fraccionamiento del pago (en plazos), o bonificaciones por pronto pago en algunos casos.
Se debe solicitar un certificado catastral para asegurar que el valor del suelo está correctamente registrado. Si el valor es muy alto, se puede reclamar una revisión.
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Si se vendió por menos de lo que se compró, se puede aplicar el método real (en lugar del objetivo) para reducir la base imponible. Para ello, se necesita una tasación pericial que demuestre que no hubo ganancia.
Algunos ayuntamientos ofrecen bonificaciones del 50 al 100% en casos de vivienda habitual, herencias de pequeños patrimonios y donaciones a familiares directos.
Un gestor administrativo o abogado fiscal puede ayudar a optimizar el cálculo del impuesto, a reclamar si hubo errores y a negociar plazos de pago con el ayuntamiento.
El ayuntamiento tiene 4 años para reclamar el pago, si no se es notificado en ese plazo, se podría evitar el pago.
Depende del municipio, pero suele oscilar entre el 29 y el 30% de la base imponible.
En el caso de las transmisiones sin lucro, si no hay ganancia, no se paga. Y algunos ayuntamientos aplican exenciones en casos de vivienda habitual.
No, solo aplica a suelos urbanos.
En el ayuntamiento donde esté el inmueble
No, no es deducible en el IRPF.
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La plusvalía municipal es un impuesto clave en las transacciones inmobiliarias. Conocer cómo funciona, cómo calcularla y cómo reclamar si es necesario puede ahorrarte dinero y problemas legales. Siempre es recomendable asesorarse con un profesional para optimizar su pago.
Duración estimada: 8 meses
Rentabilidad anual estimada: 14%
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