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En la actualidad, la vivienda es la mayor fuente de patrimonio para muchas familias. Con el tiempo, es común que surjan nuevas necesidades económicas y ampliar la hipoteca se presenta como una opción potente, a menudo con condiciones más ventajosas que otras formas de financiación. Este artículo te ayudará a entender todo el proceso, sus requisitos, costes y alternativas, para que tomes una decisión informada.
Ampliar una hipoteca, también conocido como subrogación por ampliación de capital, es un proceso mediante el cual se solicita a la entidad bancaria con la que se tiene contratada una hipoteca un crédito adicional sobre el mismo inmueble ya hipotecado, lo que se traduce en un aumento del capital prestado y, por tanto, de la cuota mensual a pagar.
Este proceso no debe confundirse con una novación, que modifica las condiciones existentes, ni con una rehipotecación, que implica cambiar de banco.
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Es el tipo más común. La entidad concede un capital adicional manteniendo el mismo plazo de amortización restante y, normalmente, aplicando un tipo de interés similar o ligeramente superior al de la hipoteca original. La ventaja es la simplicidad.
Para acceder a una cantidad de dinero muy significativa, la entidad podría exigir una garantía adicional. Esto podría ser otro aval o incluso la inclusión de un nuevo bien inmueble como garantía reforzada.
La ampliación se aprovecha para renegociar globalmente la hipoteca. Se combina la solicitud de más capital con una novación que modifique el tipo de interés o que extienda el plazo de amortización para que el impacto en la cuota mensual no sea tan brusco.
Se amplía la hipoteca para financiar una reforma integral, ampliación de la vivienda o mejorar su eficiencia energética, lo que suele aumentar el valor de la propiedad. Al estar el dinero destinado a la mejora del bien que sirve de garantía, los bancos suelen ver esta opción con muy buenos ojos.
Es una estrategia muy común. El dinero obtenido de la ampliación se usa como pago inicial para la nueva hipoteca, permitiendo diversificar el patrimonio o adquirir una vivienda para hijos o como inversión. (Lee más sobre: hipotecas segunda vivienda 2025).
Si se tienen varias deudas de alto coste, ampliar la hipoteca permite reunirlas todas en una sola cuota con un tipo de interés notablemente más bajo. Esto alivia la presión financiera mensual y puede suponer un ahorro considerable en intereses.
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En la plusvalía en la vivienda, su valor actual debe ser significativamente superior al capital pendiente de pago de la hipoteca original.
La entidad reevaluará tu situación financiera actual para asegurarse de que puedes afrontar la nueva cuota más elevada. El importe de la nueva cuota no deberá superar un determinado porcentaje de tus ingresos netos.
Se debe tener un historial de pago impecable y, dependiendo de la cantidad solicitada y de tu perfil, el banco podría requerir avalistas.
Lo primero es calcular aproximadamente la plusvalía de tu vivienda. Luego, contacta con tu banco para solicitar una tasación oficial.
Presenta tu solicitud de ampliación a tu banco actual y negocia las condiciones del nuevo capital. El banco analizará la nueva tasación, tu capacidad de pago actualizada y tu historial crediticio.
Si todo es favorable, el banco te entregará una oferta vinculante con todas las condiciones detalladas de la ampliación. Tienes un plazo legal para estudiarla.
Una vez aceptada la oferta, se debe acudir a la notaría para firmar las nuevas escrituras de ampliación de capital. Es un trámite necesario para inscribir el cambio en el Registro de la Propiedad. La gestoría o el propio banco se encargan de inscribir la escritura de ampliación, dejando constancia legal del nuevo importe hipotecario.
Un tasador oficial independiente debe valorar la vivienda para determinar su precio de mercado actual. Esteo suele oscilar entre 200 y 500 euros.
Los gastos de la formalización legal, la firma de la escritura de ampliación ante notario y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad pueden suponer entre 500 y 1.200 euros.
El precio que cobra el banco por el servicio de estudiar y formalizar la ampliación. Suele ser un porcentaje del capital ampliado (por ejemplo, entre el 0,5% y el 1%). Es un concepto negociable.
Este impuesto grava la formalización de la escritura de ampliación. Su tipo varía significativamente dependiendo de la comunidad autónoma, desde casi el 0% en Madrid hasta más del 1,5% en otras. Se aplica sobre el capital ampliado.
La mejor opción dependerá de si tu banco actual te ofrece una buena condiciones o si, por el contrario, otro banco está dispuesto a mejorar la oferta global de manera significativa.
Ampliar es más sencillo y rápido. Puede tener menos gastos al evitar algunos trámites. Ideal si estás satisfecho con tu banco.
Rehipotecar (subrogación con cambio de banco) implica llevar toda tu hipoteca (la parte antigua y la nueva ampliación) a una nueva entidad. El proceso es más complejo y conlleva más gastos, pero puede permitirte acceder a condiciones mucho mejores en el conjunto de la deuda.
Las ventajas incluyen obtener tipo de interés más bajo, un plazo de amortización más largo, la posibilidad de obtener grandes sumas de dinero y la reunificación de deudas caras en una más barata.
Su desventajas son que aumenta la deuda total y el coste total en intereses, que la vivienda queda otra vez más empeñada, los gastos de formalización y el incremento de la cuota mensual.
Negocia las comisiones y el tipo de interés. Además, compara lo que te ofrece tu entidad con lo que podrías conseguir en otro banco.
Utiliza simuladores hipotecarios para calcular con exactitud cómo afectará la nueva cuota a tus finanzas mensuales.
Presta especial atención a las cláusulas de la nueva oferta, a los seguros que puedan vincularse y a las comisiones por amortización anticipada parcial.
Ideal si necesitas una cantidad menor de dinero y a un plazo corto (5 a 8 años). Es más rápido y no conlleva gastos de formalización, pero su tipo de interés es mucho más alto.
Una línea de crédito te permite disponer de dinero según lo necesites, pagando intereses solo por la cantidad utilizada.
Para mayores de 65 años. Permite obtener una renta mensual o un capital utilizando la vivienda como garantía, sin necesidad de deshacerse de ella ni de pagar cuotas mensuales.
Depende de las condiciones de tu contrato y de la política de tu banco. Lo más común es poder hacerlo una vez hayas amortizado una parte significativa del capital o la vivienda se haya revalorizado. Algunos bancos exigen que hayan pasado al menos 1 o 2 años.
Depende de la cantidad, el plazo y el destino. Para cantías grandes (a partir de 60.000 €euros y plazos largos, ampliar la hipoteca es casi siempre mejor. Para cantidades menores y necesidades inmediatas, un préstamo personal puede ser más ágil y sencillo.
Un préstamo personal tiene un interés significativamente más alto (del 7% TIN o más) que una hipoteca (3% a 4% TIN).
La novación modifica las condiciones de la deuda existente sin aumentar el capital prestado. La ampliación aumenta la cantidad de dinero prestado, creando una nueva deuda adicional bajo la misma garantía. Se pueden combinar ambos procesos.
Las condiciones varían constantemente y dependen de tu perfil, tu relación con la entidad y la plusvalía de la vivienda. Bankinter, BBVA, Sabadell, CaixaBank y Santander suelen tener productos competitivos.
Sí, es lo más habitual. La ampliación de hipoteca se suele realizar con la entidad con la que ya se tiene la hipoteca original, para simplificar el proceso.
Sí, el banco necesita una tasación oficial y reciente para conocer el valor actual de mercado de la vivienda y calcular el porcentaje máximo que puede prestarte.
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Ampliar una hipoteca es una herramienta financiera poderosa que permite aprovechar el valor acumulado en la vivienda con un tipo de interés bajo y un plazo largo. Sin embargo, no está exenta de riesgos. La clave para tomar una decisión acertada reside en un análisis exhaustivo de tus finanzas y las opciones disponibles para tomar una decisión inteligente.
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Objetivo:
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