Ya que en la actualidad el mercado inmobiliario se encuentra en una constante evolución, la compra sobre plano se ha estado consolidando como una de las opciones más atractivas tanto para inversores como para compradores que estén en busca de adquirir una propiedad a un precio competitivo, con la posibilidad de luego poder personalizarla, adaptarla y así beneficiarse de su revalorización incluso antes de su entrega.
Se calcula que durante el año 2024, el 35% de las viviendas nuevas en España se vendieron bajo esta precisa modalidad, y con precios que llegan hasta un 20% más bajos que los inmuebles terminados. Sin embargo, esta clase de operación también conlleva riesgos y ciertas particularidades legales, de las cuales todo comprador debe informarse.
En esta artículo encontrarás toda la información que necesitas saber acerca de la compra sobre plano, en una guía completa en la que estaremos explorando desde qué es la compra sobre plano, cuáles son sus ventajas, sus riesgos y hasta revisaremos los aspectos legales clave y cómo se puede invertir de forma segura con esta modalidad en el año 2025.
La compra sobre plano es una modalidad la cual consiste en adquirir una vivienda o un local antes de que este esté construido, tomando la decisión en base a las características que se observan e n los planos, las maquetas y las promesas de diseño. De esta forma, el comprador firma un contrato con la promotora y va realizando pagos escalonados durante el periodo en el que se desarrolla la construcción.
Las características principales de la compra sobre plano son la posibilidad de obtener un precio más bajo, que suele ser más económico que comprar una vivienda terminada y la posibilidad de personalizar la construcción eligiendo acabados, materiales o la distribución en fases tempranas. El plazo de entrega suele ser generalmente entre 1 a 3 años, dependiendo de cada proyecto, y la financiación incluye opciones como en las que algunos bancos ofrecen hipotecas sobre plano con condiciones especiales.
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Las promotoras inmobiliarias suelen ofrecer descuentos de entre el 10 y el 20% frente al precio final de la venta. Por ejemplo, un piso que está valorado en 300.000 euros terminado puede costar tan solo 240.000 euros en su fase inicial para compra sobre plano.
Se pueden elegir, por ejemplo, los suelos, sanitarios, cocina y otras clases de acabados sin la necesidad de pagar un coste adicional (en la mayoría de los casos).
Si el mercado del sector sube, el comprador puede verse beneficiado de una plusvalía inmediata. Por ejemplo, si el valor aumenta en un 5% anual, en tan solo 2 años la vivienda podría valer de entre un 10 a un 15% más.
El pago no se realiza de una vez, con el total de golpe, sino que se va pagando en cuotas vinculadas al avance de la obra.
En algunas comunidades autónomas, se puede acceder a reducciones en el ITP o en el IVA para la compra de obra nueva.
En una compra de vivienda terminada, el precio es el del mercado actual, mientras que en la compra sobre plano se puede comprar hasta un 20% más económico. En fases iniciales de una compra sobre plano, se puede acceder a una mayor personalización, pero en una vivienda terminada las opciones se limitan solamente a las reformas posteriores posibles.
Por otro lado, el riesgo de una compra sobre plano es un poco mayor, ya que implica posibles retrasos o incumplimientos, mientras que en una vivienda terminada, uno compra lo que ve. Para la financiación, es necesario encontrar una hipoteca sobre plano (que va por fases) y que no todos los bancos ofrecen, mientras que en una vivienda terminada, se puede acceder a una hipoteca tradicional.
Por último, en una vivienda terminada se puede comprar de manera inmediata y en una compra sobre plano, el periodo de entrega puede ser de 1 a 3 años aproximadamente.
Comprar sobre plano es conveniente en el caso de que estés buscando un ahorro inicial, cuando es ideal para quienes pueden esperar y quieren pagar un poco menos. También es una buena opción para inversores si se prevee que la zona se revalorizará en el periodo anterior a la entrega, y es también ideal para quienes desean personalización, eligiendo ciertos detalles desde el inicio sin requerir costosas reformas.
Sin embargo, no es una opción recomendable para quienes necesitan la vivienda de forma urgente, pues los retrasos suelen ser comunes.
Se debe verificar su historial, si en el pasado ha entregado los proyectos a tiempo o si tiene reclamaciones, así como consultar los registros como en el Registro de Promotores del Colegio de Registradores.
Se debe tener en cuenta si es una zona en desarrollo, si hay servicios como transporte o colegios cerca, y revisar también las licencias de obra y los permisos municipales.
Algunos bancos ofrecen hipotecas sobre plano con desembolsos por fases. Por ejemplo, BBVA y Caixabank tienen productos específicos para este tipo de compra.
Es esencial asegurarse de que el contrato incluya un plazo de entrega exacto, penalizaciones por retraso, descripción detallada de acabados y cláusulas de protección en caso de quiebra de la promotora.
Se debe visitar la vivienda antes de firmar la escritura para así comprobar que todo coincide con lo pactado.
El contrato de compraventa debe incluir plazos de entrega vinculantes, descripción exacta de metros cuadrados y distribución, y acabados y calidades ya acordados.
Se da garantía de 3 años por defectos de construcción y de 10 años por daños estructurales.
Si la promotora se va a la quiebra, el comprador puede reclamar mediante aval bancario o con un seguro de caución.
Esta es aplicable una vez que se haya entregado el inmueble para trámites comunitarios.
El pago suele seguir esta estructura: Para la reserva se pagan entre 5.000 y 10.000 euros, lo que bloquea el inmueble. Luego, con la firma del contrato se paga entre un 10 a 20% del valor. Los pagos van por fases, siendo de un 30 al 40% a medida que avanza la obra, y la liquidación final se paga al entregar.
Se deben exigir cláusulas de penalización, por ej, 1% del valor por mes de retraso.
Se debe exigir la inclusión de muestras de materiales en el contrato.
Se debe comprobar que el proyecto tenga aval bancario y seguro de caución.
Un profesional especializado puede revisar el contrato y sus cláusulas.
De forma que este cubra los pagos anticipados
Se debe asistir al progreso para así verificar los avances.
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Sí, siempre que la promotora sea solvente y el contrato incluya garantías.
Debe incluir plazos, descripción de la vivienda, penalizaciones y avales.
Sí, mediante una cesión de contrato, que puede tener costes extra.
Se calcula entre 10.000 y 50.000 euros, dependiendo del valor del inmueble.
La licencia de obra, los planos finales y los avales de la promotora.
Se puede reclamar judicialmente o negociar una compensación.
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La compra sobre plano puede ser una excelente oportunidad para ahorrar dinero, personalizar una vivienda y aprovechar la revalorización inmobiliaria, pero esta requiere cautela y asesoramiento legal.
En el 2025 esta modalidad seguirá siendo una opción atractiva para inversores y compradores dispuestos a esperar. Si decides que la compra sobre plano es para ti, sigue nuestras recomendaciones para así minimizar riesgos y asegurar una inversión rentable.
Duración estimada: 8 meses
Rentabilidad estimada: 14%
Ticket mínimo: 200€
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