El crowdfunding inmobiliario se ha consolidado como una de las formas más accesibles y rentables de invertir en el sector de bienes raíces en España. Este modelo permite a pequeños y grandes inversores participar en proyectos inmobiliarios sin la necesidad de adquirir una propiedad completa, lo que democratiza el acceso a un mercado antes reservado para grandes capitales.
En esta guía actualizada para el año 2025, analizaremos el estado actual del crowdfunding inmobiliario en España, cómo empezar a invertir, las comparativas con otros métodos de inversión, los riesgos asociados y las tendencias futuras del sector.
El crowdfunding inmobiliario en España ha experimentado un crecimiento exponencial en los últimos años. Según datos de Urbanitae, el sector creció en un 70% durante el 2024, superando los 200 de euros millones invertidos en proyectos colectivos.
Para 2025, se espera que esta cifra aumente debido a una mayor adopción de plataformas digitales, la entrada de nuevos inversores minoristas y el interés en alternativas de inversión más líquidas que la compra directa de inmuebles.
España cuenta con un marco regulatorio establecido por la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores), que exige a las plataformas de crowdfunding cumplir con requisitos de transparencia y protección al inversor.
Entre las normativas clave se encuentran los límites de inversión, pues los inversores minoristas no pueden destinar más del 10% de su patrimonio neto a este tipo de proyectos, y las obligaciones de información, ya que las plataformas deben proporcionar datos claros sobre riesgos y rentabilidades esperadas.
La tokenización de inmuebles está revolucionando el crowdfunding, lo que permite la fraccionación de propiedades mediante blockchain. Esto facilita una mayor liquidez, ya que los tokens pueden negociarse en mercados secundarios, reduce los costes operativos y permite un acceso global a inversores internacionales.
En 2025, se prevé que más plataformas adopten esta tecnología para mejorar la eficiencia del mercado.
En España, cualquier persona mayor de 18 años puede invertir en crowdfunding inmobiliario, aunque existen diferencias entre los inversores minoristas, que están sujetos a límites de inversión del 10% del patrimonio, o inversores acreditados, que no tienen restricciones, pero deben demostrar solvencia (mínimo 300.000 euros anuales o un millón de euros en patrimonio).
En primer lugar, se debe elegir una plataforma regulada, verificando su registro en la CNMV. Luego hay que registrarse y completar el perfil de riesgo, seleccionar un proyecto, analizando su ubicación, promotor y la rentabilidad esperada.
Se realiza la aportación, que va desde los 500 euros en la mayoría de plataformas, y se debe hacer un seguimiento para monitorizar el progreso del proyecto y los retornos.
Sobre fiscalidad, las ganancias tributan como rendimientos del capital mobiliario (entre el 19 y el 26% en IRPF). Y la declaración obligatoria indica que se debe incluir en la Declaración de la Renta los rendimientos obtenidos.
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Invertir en crowdfunding inmobiliario puede ser muy lucrativo, pero elegir el proyecto adecuado es clave para maximizar rentabilidades y minimizar riesgos. A continuación, detallamos los aspectos más importantes a considerar.
La ubicación del inmueble se debe considerar,, prefiriendo las ciudades con alta demanda como Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia, que suelen ofrecer mayor liquidez. También pueden ser una buena opción las zonas en desarrollo o las de turismo y alquiler vacacional.
Se debe decidir el tipo de proyecto inmobiliario, si es obra nueva o una rehabilitación, si es una zona residencial o comercial; el tipo de promotor o empresa desarrolladora, considerando que tenga experiencia previa, una correcta solvencia financiera y las garantías que ofrece como hipotecas, avales bancarios o contratos de pre-venta, que reducen los riesgos.
También se debe tener en cuenta la estructura de financiación, si el porcentaje es ya financiado y cuál es el plazo de retorno.
Se debe considerar la regulación y transparencia, verificando que estén autorizadas por la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores) y que publiquen informes financieros y auditorías externas.
Hay que revisar su historial y reputación, con reseñas en foros (como Rankia o Finect), y comprobar si han tenido proyectos fallidos y cómo los gestionaron.
También es importante revisar las comisiones y condiciones, ya que algunas plataformas cobran comisiones ocultas (ej. por retiro anticipado). Idealmente, estas no deben superar el 2 a 3% del rendimiento.
La TIR (tasa interna de retorno), que indica la rentabilidad anualizada esperada, debe ser de entre el 10 al 15%, o más.
El ROE (return on equity) significa el beneficio sobre el capital invertido, y su rango ideal es de entre el 20 al 30%.
Y el LTV (Loan-to-value) implica un menor riesgo si el préstamo no supera el 70% del valor del activo.
El crowdfunding inmobiliario no está exento de riesgos, pero una estrategia inteligente puede reducirlos significativamente.
Para mitigarlo, se debe invertir en proyectos con garantías hipotecarias (el activo respalda la inversión), diversificar entre varios promotores y evitar proyectos donde el promotor tenga poca experiencia.
Se deben verificar los permisos urbanísticos antes de invertir, elegir promotores con historial de entregas a tiempo e invertir en proyectos en fases avanzadas (ej. ya con licencia de obra).
Se debe diversificar en diferentes ciudades y tipologías (no todo en Madrid o en vivienda) y priorizar proyectos con pre-ventas, por lo que hay menor dependencia del mercado secundario.
Algunas plataformas permiten la venta secundaria de participaciones (ej. mediante tokenización). Y no se debe invertir dinero que puedas necesitar a corto plazo.
Para evitar este riesgo, se deben usar solo plataformas reguladas por la CNMV, y se debe verificar si tienen seguro de protección de fondos.
El crowdfunding inmobiliario en España sigue evolucionando rápidamente. Estas son las tendencias clave para 2025 y más allá.
La tokenización de activos inmobiliarios, con las blockchain-based platforms permiten dividir propiedades en tokens digitales, facilitando la inversión fraccionada (desde 100 euros en algunos casos), los mercados secundarios para comprar o vender participaciones con mayor liquidez.
La expansión a ciudades secundarias también ofrece precios más bajos y rentabilidades potencialmente mayores.
Se espera que haya una mayor regulación y protección al inversor. La CNMV podría implementar nuevas normas para límites más estrictos en proyectos de alto riesgo, y una mayor transparencia en comisiones y riesgos.
El crowdfunding también se vuelve posiciona más "verde" y sostenible, con proyectos con certificaciones energéticas (A, B) o rehabilitaciones eco-friendly atraen a inversores ESG.
Además, se prevee la fusión de plataformas y competencia, en que las plataformas más pequeñas podrían ser absorbidas por grandes players internacionales, lo que podría mejorar las condiciones para inversores (menores comisiones, más opciones).
El aumento de inversión institucional con fondos de inversión y family offices están entrando en el sector, lo que podría aumentar la profesionalización del mercado o presionar a la baja las rentabilidades, al haber más capital compitiendo.
Sí, especialmente en ciudades con alta demanda turística y residencial.
Entre el 8 y el 15% anual, dependiendo del proyecto.
La accesibilidad y diversificación con poco capital.
Crowfunding de donación, recompensa, préstamo (lending) e inversión (equity).
Depende de la plataforma y el proyecto, pero no está exento de riesgos.
Sí, como en toda inversión, existe riesgo de pérdida.
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El crowdfunding inmobiliario en España sigue en auge, ofreciendo una alternativa rentable y flexible frente a métodos tradicionales. Sin embargo, es clave investigar, diversificar y usar plataformas reguladas para minimizar riesgos. Si ya estás listo para invertir, tan solo debes elegir bien tu proyecto y comienza a construir tu cartera inmobiliaria de manera inteligente.
Duración estimada: 8 meses
Rentabilidad anual estimada: 14%
Ticket mínimo: 200€
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