Derecho de Tanteo y Retracto: Guía Definitiva 2025

October 25, 2024

El derecho de tanteo y retracto es una figura jurídica de gran relevancia en el ámbito del derecho de propiedad y de la regulación de los contratos en España. Es también conocido como derecho de adquisición preferente. Aunque su funcionamiento puede resultar complicado para muchos, entender estos conceptos es esencial para quienes buscan proteger sus intereses en transacciones inmobiliarias y comerciales. Si eres arrendatario de un inmueble, tienes el derecho preferente de tanteo y retracto antes de que el vendedor decida ofrecerlo al mercado.

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¿Qué es el derecho de tanteo?

El derecho de tanteo es el derecho que tiene una persona (generalmente, el titular de un derecho sobre un bien) de ser prioritaria en la compra de un bien antes que cualquier otro potencial comprador. Este derecho se activa cuando el propietario del bien tiene la intención de venderlo. En otras palabras, el titular del derecho de tanteo tiene la oportunidad de adquirir el bien en las mismas condiciones que se le ofrezcan a un tercero.

Este derecho está comúnmente vinculado a los arrendamientos, especialmente en el caso del alquiler de viviendas. En este contexto, el arrendatario goza de preferencia sobre el resto de potenciales compradores si el propietario decide vender la propiedad que está alquilando. Se busca así proteger al inquilino, otorgándole una ventaja en la adquisición de la vivienda que ya ocupa.

¿Qué es el derecho de retracto?

Por otro lado, el derecho de retracto es el derecho que concede a una persona la posibilidad de recuperar un bien que ha vendido bajo ciertas condiciones. Esto significa que, si el propietario de un bien lo vende a un tercero, el titular del derecho de retracto (el arrendatario) puede optar por recuperar dicho bien, pagando al comprador el precio que se acordó en la venta.

El derecho de retracto es particularmente relevante en situaciones en las que los copropietarios de un bien desean evitar que un tercero ajeno a su relación afecte la posesión de la propiedad. Este derecho, al igual que el de tanteo, busca proteger los intereses de ciertos grupos de personas al ofrecerles una segunda oportunidad para recuperar la propiedad.

En el caso de los arrendamientos, puede que el propietario le ofrezca unas condiciones poco favorables al inquilino, y luego las modifique en favor de un tercero. Con que el precio ofrecido al tercero sea menor que el precio ofrecido al inquilino, es suficiente para que éste pueda ejercer su derecho de adquisición preferente. 

¿Qué diferencia hay entre tanteo y retracto?

Cuando nos referimos al derecho de tanteo y retracto estamos hablando de dos derechos distintos que se complementan. Las diferencias entre el derecho de tanteo y el derecho de retracto son fundamentales y se pueden resumir en los siguientes puntos:

  1. Naturaleza:some text
    • Tanteo: Es un derecho de preferencia que se activa antes de la venta a un tercero. Permite a la persona interesada comprar primero el bien.
    • Retracto: Es un derecho de recuperación que se ejerce después de que se ha realizado la venta a un tercero. Permite recuperar el bien, bajo ciertas condiciones.
  2. Momento en que se ejerce:some text
    • Tanteo: Se ejerce antes de que ocurra la venta.
    • Retracto: Se ejerce una vez que la venta ha tenido lugar.
  3. Objetivo:some text
    • Tanteo: Mantener el bien en un grupo de personas determinadas (como en el caso de inquilinos o copropietarios).
    • Retracto: Permitir la recuperación de la propiedad por parte del antiguo dueño o copropietario.

¿Cómo funciona?

El inquilino tiene derecho a tanteo y retracto, es decir, si el propietario decide vender el inmueble, el inquilino tiene el derecho a comprarlo antes que otros compradores externos, en las mismas condiciones.

Por otro lado, el derecho de retracto se activa una vez realizada la venta. Es importante que el inquilino esté informado de la venta y el precio. La recuperación del bien se produce a través del pago del precio acordado al nuevo propietario.

El derecho de tanteo y el derecho de retracto son derechos diferentes y relacionados, que tiene el inquilino en el contexto de la venta del inmueble alquilado.

¿Quién tiene derecho de tanteo y retracto?

El derecho de tanteo y retracto es un derecho a favor del inquilino que le permite comprar de forma preferencial el inmueble en el que vive en condición de alquiler, en el caso de que su propietario desee venderlo. Asimismo, le permite reclamar en caso de que se venda el inmueble a un tercero, sin respetar este derecho de adquisición preferente. En este caso, debe pagar el precio correspondiente. Al hablar de derecho de tanteo y retracto, hablamos de dos derechos distintos que se complementan.

¿Cuándo se puede ejercer?

El derecho de tanteo se ejerce cuando el propietario del bien manifiesta su intención de venderlo. El titular del derecho debe ser notificado oficialmente antes de la venta, lo que le permite decidir si desea ejercer su derecho o no. Asimismo, existe un derecho de tanteo y retracto a beneficio del copropietario de un inmueble cuando otro copropietario decida su venta sin ofrecerle la posibilidad de obtener dicha porción de la propiedad.

El derecho de retracto, por su parte, se puede ejercer dentro de un plazo determinado tras la formalización de la venta. Este plazo suele estar estipulado en la ley o en el contrato, y puede variar según las circunstancias del acuerdo y el tipo de bien involucrado.

En otras palabras, el derecho de tanteo se aplica antes de realizar la compraventa del inmueble, mientras que el de retracto se realiza una vez hecha la venta.  

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¿Cuáles son las excepciones?

No será posible hacer uso de los derechos de tanteo o retracto si la vivienda arrendada es parte de un único inmueble y se vende en conjunto con el resto de los pisos o locales que pertenecen al arrendador. Asimismo, no se podrán ejercer estos derechos cuando diferentes propietarios vendan de forma conjunta a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. En estas situaciones, la legislación relacionada con la vivienda puede otorgar el derecho de tanteo y retracto sobre la totalidad del inmueble.

Otra excepción es cuando el inmueble está en una subasta pública o se utiliza para liquidar una deuda.

¿Cuándo se pierde derecho al tanteo?

El derecho de tanteo, que otorga a una persona la preferencia para adquirir un bien antes que terceros, puede perderse bajo diversas circunstancias. En primer lugar, se puede producir una renuncia explícita por parte del titular, quien manifiesta de manera clara y directa su deseo de no ejercer dicho derecho. Además, la no ejercitación del derecho dentro del plazo estipulado también conlleva a la pérdida del mismo; es decir, si el titular no se pronuncia en el tiempo asignado tras recibir la notificación de la venta, ese derecho queda automáticamente anulado. Por otro lado, es relevante tener en cuenta que, según lo establecido por las leyes, pueden existir circunstancias excepcionales que den lugar a la pérdida del derecho de tanteo, las cuales pueden variar dependiendo del contexto legal específico. Estas condiciones subrayan la importancia de que los titulares actúen con celeridad y claridad para asegurarse de conservar su derecho de tanteo y evitar posibles inconvenientes en situaciones de compra-venta.

¿Cuándo caduca el derecho al retracto?

El inquilino ejercerá el derecho de retracto cuando no se le haga la notificación o cuando se exceptúe en ella algunos de los requisitos exigidos; también cuando el precio de la compraventa sea inferior al notificado. En estas condiciones, el derecho de retracto caduca en un plazo de 30 días a partir del día siguiente al que se le notifique las condiciones en que se realizó la compraventa, mediante la entrega de copia de la escritura o documento que formalice la misma.

¿Cómo saber si una vivienda está sujeta a tanteo y retracto?

Para determinar si una vivienda está sujeta a derecho de tanteo y retracto, es recomendable seguir varios pasos. En primer lugar, si eres inquilino, es esencial revisar detenidamente tu contrato de arrendamiento, ya que este podría incluir una cláusula que establezca la existencia de tal derecho. Además de lo anterior, es importante realizar una revisión en el Registro de la Propiedad, puesto que algunas inscripciones pueden señalar la existencia de derechos de tanteo o retracto que afecten a la propiedad en cuestión. Por último, es aconsejable buscar asesoría legal de un abogado especializado en derecho inmobiliario, ya que este profesional puede proporcionar la claridad necesaria sobre la situación específica de la propiedad, ayudando a entender mejor los derechos y obligaciones que pueden existir en relación con la vivienda. 

Ejemplo sobre el derecho de tanteo y retracto

Imaginemos el siguiente escenario:

Manuel es inquilino de un local comercial que pertenece a Rosario. Rosario decide vender el local a un tercero, Carlos, por un precio de 100.000 euros. Según el contrato de arrendamiento, Manuel tiene derecho de tanteo. Rosario debe notificar a Manuel sobre su intención de vender el local, dándole un plazo de 30 días para decidir si quiere comprarlo o no.

Si Manuel decide ejercer su derecho de tanteo, tiene la oportunidad de comprar el local en las mismas condiciones que se le ofrecieron a Carlos. En caso de que Manuel no se manifieste en ese plazo, Rosario podrá proceder a la venta con Carlos.

Por otro lado, si Rosario ya ha vendido el local a Carlos y Manuel se entera de la transacción, él puede ejercer su derecho de retracto dentro del plazo legalmente estipulado, que también sería de 30 días, para recuperar el local, siempre que esté dispuesto a pagar los 100.000 euros acordados.

¿Cómo renunciar al derecho de tanteo y retracto?

Renunciar al derecho de tanteo y retracto generalmente se hace en el contrato de alquiler; es una cláusula común, sobre todo cuando el inquilino no tiene interés en comprar el inmueble, o no se encuentra en posición de adquirirlo. Esta cláusula protege al propietario y, normalmente, no afecta al inquilino

De igual forma, el comprador del inmueble arrendado deberá respetar el contrato de alquiler vigente y su duración; frecuentemente éste se subroga en la posición del anterior propietario. 

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Conclusión 

Si te enfrentas a una situación relacionada con el derecho de tanteo o retracto, te aconsejamos que consultes con un profesional del derecho para recibir la orientación necesaria para tu caso particular. Con un buen conocimiento y asesoría, estarás mejor preparado para proteger tus derechos y tomar las decisiones más adecuadas en tus transacciones inmobiliarias.

Sergio Navarro

Experto en blockchain, inversiones y finanzas personales

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