Las comunidades de propietarios suelen enfrentar gastos imprevistos o proyectos de mejora que superan el presupuesto ordinario. En estos casos, la derrama se convierte en una herramienta clave para financiar estos costes. Sin embargo, su aplicación genera dudas y, en ocasiones, conflictos entre vecinos.En este artículo estaremos analizando y explicando las preguntas más comunes acerca de las derramas, como: ¿Qué es exactamente una derrama? ¿Cuándo es obligatorio pagarla? ¿Puede un propietario negarse? Además, abarcaremos todos estos temas en detalle, incluyendo los aspectos legales, los tipos de derramas y cómo se pueden gestionar de manera efectiva.
Una derrama es una contribución económica de tipo extraordinario que los propietarios de una comunidad deben pagar para cubrir gastos no previstos dentro de los presupuestos anuales. A diferencia de las cuotas ordinarias, que se suelen destinar al mantenimiento habitual, las derramas se utilizan para cubrir los gastos de reparaciones urgentes, como la presencia de goteras o la reparación de ascensores, para realizar mejoras en las zonas comunes como en las piscinas o fachadas, y para cubrir otras obras obligatorios por ley como modificaciones para proveer accesibilidad.
La aplicación de las derramas está regulada por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), de manera más específica en los artículos 9, 10 y 17.
No todas las derramas son iguales, su clasificación depende de factores como el fin al que se destinen o los requisitos legales para su aprobación. Los diferentes tipos de derramas incluyen el siguiente listado.
Esta es la clase de derrama más común, y se utiliza para cubrir gastos necesarios y previsibles que no están incluidos dentro del presupuesto anual. Algunos ejemplos pueden ser la reparación de elementos comunes como el arreglo de ascensores, tuberías o tejados, para el mantenimiento periódico del edificio, como la limpieza de fachadas o la limpieza de canalones, o para la sustitución de equipos como calderas o sistemas de iluminación.
Para la aprobación de las derramas ordinarias se requiere de una mayoría simple, que consiste en la mitas +1 de los asistentes con derecho a voto en la junta.
Esta clase de derramas se aplican cuando surgen gastos urgentes e imprevistos que no pueden esperar a decidir cómo tratarse en la siguiente junta ordinaria. Algunos casos típicos son las averías graves como roturas de la estructura del edificio o inundaciones, las reparaciones de seguridad como en el caso de fallos eléctricos que representen un peligro o para sanciones administrativas como el pago de multas por incumplir con las normativas urbanísticas.
La aprobación de las derramas extraordinarias también requiere de la mayoría simple, pero en situaciones de extrema urgencia, la junta puede delegar la decisión en el presidente o el administrador.
Este tipo de derrama financia obras que no son estrictamente necesarias pero que mejoran la calidad o el valor del inmueble, como pueden ser la instalación de energías renovables como paneles solares o puntos de recarga para coches eléctricos, las reformas estéticas como cambios de suelo en zonas comunes o la decoración del portal, o la incorporación de nuevas comodidades como gimnasio o jardín comunitario.
Su aprobación exige una mayoría de tres quintos de los propietarios, según lo que indica el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Esta derrama es requerida cuando una normativa obliga a realizar obras en el edificio y los propietarios no pueden negarse a pagar, como puede ser si se requiere hacer mejoras de accesibilidad como rampas o ascensores para personas con movilidad reducida, para eficiencia energética y así cumplir con el certificado energético, y para la protección contra incendios como la instalación de extintores o de puertas cortafuegos.
La aprobación de esta derrama no requiere de votación, ya que es un deber legal.
El fondo de reserva es un ahorro comunitario para emergencias. Si está agotado, la junta puede aprobar una derrama para reponerlo. Y su aprobación requiere de una mayoría simple.
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Hay situaciones que justifican una derrama, como la falta de fondos si el presupuesto anual no cubre un gasto imprevisto, para obras obligatorias como reformas exigidas por la ley, para emergencias para reparaciones urgentes que no pueden esperar, o para mejoras voluntarias con inversiones que pueden aumentar el valor del edificio.
El proceso detallado de aprobación para una derrama consiste en una propuesta inicial en la que el presidente o administrador presenta el proyecto en la junta, con un presupuesto estimado. Luego se hace una convocatoria de junta en la que se notifica a todos los propietarios con al menos 10 días de antelación, incluyendo el orden del día. En ese momento se somete a un debate y votación, en la cual se discute la necesidad y el coste de la obra, y se vota según los requerimientos del tipo de derrama.
Entonces se debe realizar la redacción de un acta con el resultado de la votación y con los detalles de la derrama, y finalmente se le notifica a los propietarios, enviando un escrito con el importe a pagar, con el plazo de pago (que en general es de 1 a 3 meses), y con las consecuencias del impago.
En caso de que no se alcance el quórum necesario en la primera convocatoria, se realiza una segunda con un quórum menor.
Hay distintos factores que influyen en el coste de las derramas, como el tipo de obra, pues en el caso de una reparación de fontanería, puede costar unos cientos de euros, mientras que reformar la fachada podría superar los 50.000 euros.
Además, el tamaño de la comunidad influye, pues en edificios grandes el coste se reparte entre más propietarios, La ubicación también afecta pues los precios varían según la ciudad y la disponibilidad de reparto. El reparto por cuota puede tener excepciones pues si un daño afecta a solo algunos propietarios, el coste puede repartirse entre los afectados, y en comunidades con estatutos especiales, el reparto puede variar.
Quienes están obligados a pagar son los propietarios actuales, incluso si adquirieron el piso después de aprobarse la derrama (a menos que se pacte lo contrario en el contrato de compraventa), los usufructuarios, que en algunos casos deben asumir el coste, e incluso los inquilinos, que no están obligados, a menos que así se haya pactado en el contrato de alquiler, que es algo muy poco común.
Si el piso está en venta es el vendedor el responsable de las derramas aprobadas antes de la transmisión. Y si el piso está alquilado, el propietario (arrendador) es quien debe pagar la derrama, aunque puede pactar con el inquilino su abono (poco común).
Cuando la derrama no se ha aprobado de manera correcta, cuando se tarta de una mejora que no es necesaria y el propietario votó en contra, y cuando el gasto no está justificado correctamente, como por ejemplo, por falta de presupuesto detallado.
En ese caso, la comunidad puede cobrar intereses de mora de hasta un 20% anual, embargar los bienes del moroso o denunciar de manera judicial.
Se debe solicitar información como el acta de la junta, presupuestos y facturas, luego se debe presentar un recurso interno con un escrito de disconformidad ante el presidente o administrador, y solicitar una nueva votación en la próxima junta. También se puede demandar en el Juzgado de Primera Instancia o acudir a una mediación para evitar juicios largos.
En el Juzgado de Primera Instancia hay un plazo de 20 días hábiles para demandar desde la notificación. Si ganas el recurso, la derrama se anula o modifica y si pierdes, se debe pagar, probablemente con intereses por demora.
Es ideal asistir a las juntas para votar en persona, revisar los presupuestos antes de aprobar y consultar a un abogado si hay dudas legales.
Sí, pero la comunidad debe reclamar primero el pago de cuotas pendientes y aplicar la derrama a todos, incluso a los morosos.
Solo si se aprueba por mayoría de 3/5. Si votaste en contra, podrías negarte.
Las decisiones son válidas si hubo quórum. La ausencia no exime del pago.
Sí, por unanimidad se puede cancelar o modificar.
No es obligatorio, pero es recomendable para evitar cargas adicionales.
Se puede solicitar una segunda derrama, pero debe votarse de nuevo.
No, salvo que se haya pactado lo contrario en la compraventa.
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Las derramas son necesarias para mantener la funcionalidad y el valor de una comunidad, pero su aplicación debe ser transparente y ajustarse a la ley. Si tienes dudas sobre tu obligación de pago, revisa los acuerdos de la junta y, en caso de conflicto, busca asesoría legal. Una buena gestión previene problemas futuros y garantiza la convivencia pacífica entre vecinos.
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