Lo que debes saber antes de invertir en inmuebles (factores a tener en cuenta en el método de capitalización)

Como ya se comentó en el anterior post la inflación nos afectará de manera directa en la toma de decisiones a la hora de decirnos sobre una inversión inmobiliaria.

Se explicó y hay que tener muy en cuenta que cualquier tipo de interés o medida de rentabilidad que proceda del mercado como por ejemplo: la rentabilidad de la Deuda del Estado, la famosa TAE o coste de un préstamo, o incluso la rentabilidad de las acciones, son todas ellas valores nominales y por tanto ya incluyen la inflación.

Ejemplo, cálculo prima de riesgo

Vamos a encadenar el ejemplo final del post anterior donde se estudiaba la prima de riesgo en el método de capitalización, se calculaba el interés real de la Deuda Española y finalmente calculábamos  el tipo nominal de una inversión.

Para finalmente calcular en este post el CÁLCULO DEL DIFERENCIAL DE RIESGO CONOCIDA LA RENTABILIDAD EXIGIDA POR UN INVERSOR.

Existe una relación entre estos valores:

(1 + interés nominal) = (1 + interés real + prima por el riesgo) x (1 + inflación)

En la práctica se toma como interés real la rentabilidad de la Deuda del Estado, porque se supone que es una inversión sin riesgo, o mejor dicho con un mínimo riesgo.

Para que se pueda entender todo lo que se ha mencionado se expondrá un ejemplo:

Imaginemos que la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado en el mercado secundario a 5 años es de 5 %.

Este valor es un valor NOMINAL porque procede del mercado, y para calcular por tanto la rentabilidad real con riesgo suponiendo una inflación del 3 %.

(1 + 0,050) = (1 + rentabilidad real + prima de riesgo deuda) x (1 + 0.03)

Rentabilidad real + prima de riesgo deuda = [(1 + 0,050) / (1 + 0,03)] – 1

Rentabilidad real + prima de riesgo deuda =  1, 94 %

Si se estima que la inversión tendrá un diferencial de riesgo con respecto a la Deuda del Estado del 10 %.

1. El tipo real de la inversión incluyendo el riesgo:

(tipo real deuda + prima riesgo deuda) + diferencial de riesgo =

0,0194 + 0,10 = 11 ,94%

2. El tipo nominal de la inversión incluyendo el riesgo:

(1 + tipo nominal) = (1 + 0,1194) x (1 + 0,03) = 1,1529   –> 15,29 %

Por tanto el tipo nominal de esta inversión será de 15,29 %.

Para el ejemplo anterior supóngase que se conoce el de rentabilidad exigida en el mercado para una inversión concreta, del 9 %, que será un tipo nominal.

Calculo del diferencial de riesgo

¿Pero cuál es el diferencial de riesgo que incluye implícitamente dicho tipo como rentabilidad exigida, con respecto a la rentabilidad de la Deuda del Estado en el mercado secundario a 5 años, del 5 %?

Tenemos en cuenta la inflación anterior era del 3%.

1. (1+0.09) = (1+rentabilidad real deuda + prima riesgo Deuda + diferencial riesgo) x (1+0.03)

2. (1+0.05)= = (1+rentabilidad real deuda + prima riesgo Deuda) x (1+0.03)

Rentabilidad real + prima real deuda =  [(1+0.05)/(1+0.03)]-1= 0,01941

Luego en el punto (3) sustituimos el sumando anterior y despejaríamos el diferencial de riesgo.

(1+0.09) = (1 + 0.01941 + diferencial de riesgo) x (1+ 0.03)

Diferencial de riesgo = [(1+0.09)/(1+0.03)] – 1.01941 = 0.0388

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