Invertir en bienes raíces sigue siendo en la actualidad una de las opciones más seguras y rentables para diversificar un patrimonio. Entre las diversas alternativas disponibles, los pisos de bancos han ganado popularidad por las ventajas que ofrecen, sus precios competitivos y oportunidades de negocio.
En este artículo, hallarás todo lo que necesitas saber acerca de invertir en pisos de bancos, desde qué son los pisos de bancos, cómo funcionan, cuáles son sus ventajas y riesgos, y los pasos para adquirirlos con éxito en este año 2025.
Los pisos de bancos, que también son llamados viviendas embargadas, son inmuebles que han sido recuperados por entidades financieras debido a impagos de hipotecas o préstamos, y luego son puestos a la venta para recuperar parte del dinero adeudado.
Estas propiedades suelen venderse por debajo del valor de mercado, lo que las convierte en una opción muy atractiva para inversores y compradores.
Las razones clave por las que las entidades financieras venden pisos embargados son para reducir activos improductivos, ya que los pisos embargados representan un lastre financiero.
También se venden para cumplir con regulaciones bancarias que exigen a los bancos mantener un nivel adecuado de liquidez y limitar su exposición a activos no productivos.
Además, los bancos prefieren recuperar parte del dinero prestado antes que esperar años a que el inmueble se revalorice. Mantener un piso embargado también implica gastos judiciales o de gestión administrativa, y venderlo elimina todos estos costes recurrentes.
Por otro lado, los bancos buscan limpiar su imagen corporativa y evitar la percepción de ser "acaparadores de viviendas", sobre todo después de crisis hipotecarias.
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Los bancos suelen aplicar descuentos del 20% al 40% respecto al valor tasado. Y, en zonas con baja demanda, los descuentos pueden superar el 50%, lo que permite comprar para reformar y revender con ganancias.
Al invertir en pisos de bancos se puede optar por una financiación interna, en la que algunos bancos ofrecen hipotecas con tipos de interés preferentes. También suele haber posibilidad de pago al contado con descuento adicional, y se puede acceder a plazos personalizados.
Al comprar más barato, el ROI (retorno de inversión) es mayor si se opta a modelos como la rentabilidad por alquiler. También puede ser más conveniente para una reventa con plusvalía, si se elige bien la ubicación. Por otro lado, puede ser una vivienda propia a bajo coste, que es ideal para primeros compradores.
Los bancos suelen regularizar la situación jurídica del inmueble antes de venderlo (liquidar deudas, desalojar ocupas si las hay), y también proporcionan toda la documentación legal desde el primer momento.
Muchos compradores desconocen estas oportunidades o temen los riesgos, por lo que se reduce la presión competitiva. Y en subastas de inmuebles judiciales, es posible adquirir propiedades con pocos postores.
En primer el banco ejecuta la hipoteca por impago del préstamo y, tras un proceso judicial que puede durar meses o años, el inmueble pasa a ser propiedad del banco.
Luego se hace la valoración del inmueble y se fija el precio. El banco encarga una tasación oficial, según la Ley Hipotecaria y el precio de venta suele fijarse un 20 a 30% por debajo del valor de mercado para agilizar la venta.
Los pisos entonces se publican en portales del banco, en gestoras inmobiliarias externas, o en subastas judiciales o electrónicas.
El proceso de compra consiste en ofertas directas, en las que el banco puede aceptar ofertas por debajo del precio inicial, o en subastas donde se adjudica al mejor postor (con un precio mínimo de salida). Entonces se hace la reserva y firma de escrituras ante notario.
Finalmente, el banco debe entregar el piso libre de ocupantes y deudas, aunque en la práctica, a veces hay retrasos.
Para los pisos particulares, el precio en el que se pueden hallar es el precio del mercado, mientras que en pisos de bancos se pueden hallar rebajas de hasta un 40% más barato.
La negociación en los pisos de bancos también suele ser más flexible, mientras que en un piso particular depende del propietario.
Por otro lado, los pisos de bancos a veces necesitan rehabilitación, mientras que los particulares pueden estar reformados. Pero el proceso de compra de un piso de banco puede ser más ágil, siendo una venta directa, mientras que para pisos particulares suele ser más lento, siendo los trámites privados.
Para adquirir una vivienda embargada se necesita el DNI o NIE (en caso de extranjeros), una financiación preaprobada en caso de que no sea una compra al contado, una ficha técnica y nota simple del registro de la propiedad, un certificado de deudas y, en algunos casos, un contrato de arras o reserva.
Se deben revisar los portales de bancos, inmobiliarias especializadas y subastas, y filtrar las opciones de inmuebles por ubicación, precio y estado de conservación.
Se debe visitar el inmueble o solicitar un informe del banco sobre su estado. Para verifica las cargas se debe pedir una nota simple registra. Y se deben calcular los costes adicionales como reformas, impuestos y gastos de comunidad.
Se puede conseguir una hipoteca con el mismo banco, que a veces ofrece condiciones ventajosas, un préstamo externo, o comprar al contado, para lo que algunos bancos también dan descuentos.
Puede hacerse una oferta por escrito, donde se indica el precio que estás dispuesto a pagar (se puede empezar con un 10 a 15% menos del anunciado). Si el banco acepta, se firma un precontrato, o contrato de arras, con una señal, que normalmente es del 10% del valor.
Se realiza una escritura pública ante notario, el banco debe entregar las llaves y la documentación en regla. Y luego se debe hacer la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Por ejemplo, se pueden encontrar propiedades en oferta en las páginas de bancos como Santander, BBVA, o Bankia/CaixaBank.
Algunas plataformas inmobiliarias especializadas son Haya Real Estate, Altamira (Santander) y Servihabitat (CaixaBank).
Se pueden hallar propiedades en sitios como Subastas BOE (https://subastas.boe.es), o Tasamadrid (para propiedades en Madrid).
Muchos pisos llevan años abandonados y necesitan reformas integrales. En algunos casos, los anteriores propietarios dañaron la propiedad a propósito antes de entregarla.
Algunos inmuebles están ocupados por okupas o antiguos dueños que se resisten a marcharse, y su desalojo puede demorarse meses o años, incluso después de la compra.
Algunos bancos no conceden hipotecas para pisos en mal estado o con problemas legales. Las entidades también pueden exigir mayor aportación inicial, de un 30 a 40% en lugar del 20% habitual.
Los trámites con bancos suelen ser más lentos que con un particular, por lo que puede haber retrasos en la entrega por temas administrativos.
En algunos casos, no se permite visitar el piso antes de comprarlo, sobre todo en subastas.
Se deben priorizar las zonas con demanda de alquiler o revalorización futura y evitar los pisos en áreas con alta tasa de desempleo o despoblación.
Se debe solicitar una nota simple registral para confirmar que no hay cargas ocultas. Y, si el piso está en subasta, se puede consultar el edicto judicial para conocer posibles riesgos.
Se deben incluir en los cálculos los costes de reforma (entre 10.000 y 50.000 euros, según el estado), los impuestos, como el ITP o IVA, y los honorarios profesionales de notaría, registro y gestoría.
Se pueden pedir descuentos adicionales si el piso lleva mucho tiempo en venta, o proponer plazos flexibles de pago si no se puede financiar todo al contado.
Un abogado especializado puede revisar contratos y evitar cláusulas abusivas, y un arquitecto o aparejador puede ayudar a evaluar el estado real del inmueble antes de comprar.
Los anuncios suelen indicar "vivienda bancaria" o "venta por entidad". También puedes consultar la nota simple del registro.
Sí, si eliges bien la ubicación y el estado del inmueble, este puede revalorizarse y generar rentabilidad por alquiler.
Sí, suelen tener descuentos importantes, aunque a veces requieren inversión en reformas
El banco debe desalojarlo antes de venderlo, pero en algunos casos el comprador hereda el problema.
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Los pisos de bancos son una excelente oportunidad para inversores que buscan precios bajos y un buen potencial de revalorización. Sin embargo, requieren de un correcto análisis previo para evitar sorpresas. Si estás interesado, consulta los portales de bancos y asesórate con un abogado especializado antes de comprar.
Duración estimada: 8 meses
Rentabilidad anual estimada: 14%
Ticket mínimo: 200€
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