Dentro de un contexto económico que se encuentra marcado por la subida de tipos de interés y la inflación, muchas familias en España buscan alternativas para obtener liquidez sin la necesidad de vender su patrimonio inmobiliario. Una de las opciones más utilizadas es rehipotecar una vivienda, una solución financiera que permite aprovechar el valor acumulado en la propiedad.
En este artículo encontrarás una guía donde te explicamos qué es rehipotecar una vivienda, cómo funciona, cuándo conviene hacerlo, cuáles son los requisitos necesarios y las alternativas disponibles en el mercado en este año 2025.
Rehipotecar una vivienda consiste en solicitar una nueva hipoteca sobre una propiedad que ya tiene una hipoteca previa, pero que ha acumulado valor o que ya ha sido parcialmente pagada. Esto permite al titular obtener financiamiento adicional sin la necesidad de vender el inmueble.
A diferencia de una ampliación de hipoteca, la rehipoteca implica cancelar la hipoteca anterior y sustituirla por una nueva, que generalmente cuenta con condiciones diferentes, como el plazo, el tipo de interés o la cantidad.
Se puede llegar a obtener hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda (según el banco), lo que te permite financiar diversos proyectos como reformas, inversiones o consolidar deudas.
Si los tipos de interés han bajado desde que contrataste tu primera hipoteca, puedes lograr conseguir un préstamo más barato.
A diferencia de un préstamo personal, el dinero obtenido al rehipotecar no tiene restricciones de uso, por lo que puedes destinarlo a educación, emprendimiento, compra de otro inmueble, etc.
Las hipotecas suelen tener plazos de 20 a 30 años, por lo que se reduce la cuota mensual en comparación con un préstamo a corto plazo.
Rehipotecar una vivienda es un proceso financiero que implica sustituir una hipoteca existente por una nueva, generalmente para obtener más capital o mejorar las condiciones del préstamo.
Primero se debe tasar el inmueble, un perito independiente (o designado por el banco) evalúa el valor actual de la vivienda. El coste de la tasación oscila entre 300 y 600 euros, dependiendo de la ubicación y el tamaño de la propiedad.
Luego se realiza una solicitud y estudio de viabilidad, en las que el banco analiza tu perfil financiero (ingresos, deudas actuales, historial crediticio) y se determina el porcentaje de financiación, que normalmente es de hasta el 80% del valor de tasación.
Se cancela la hipoteca anterior, liquidándola con el nuevo préstamo. Algunos bancos cobran comisión por amortización anticipada (entre el 0,5 y 2% del saldo pendiente).
Entonces se firma de la nueva escritura ante notario, que es obligatorio para formalizar la nueva hipoteca, se inscribe en el Registro de la Propiedad, proceso que tarda entre 1 y 2 semanas en completarse y, por último, se realiza el desembolso del dinero cuando el banco libera los fondos, que pueden usarse libremente.
Rehipotecar implica cancelar la hipoteca original y contratar una nueva con condiciones diferentes, permite negociar plazos más largos, tipos de interés más bajos (si el mercado lo favorece) o mayores cantidades. Sus costes son más elevados, debido a trámites de notaría, registro, y tasación, pero es una opción ideal si buscas cambiar radicalmente las condiciones de tu préstamo.
Ampliar hipoteca, por otro lado, consiste en aumentar el capital prestado bajo las mismas condiciones de la hipoteca actual. No requiere cancelar la hipoteca anterior, por lo que los trámites son más ágiles y económicos. Sin embargo, cuenta con imitaciones, ya que el banco puede denegarla si tu situación financiera ha empeorado. Es más recomendable para necesidades puntuales de pequeñas cantidades.
Para proyectos de más de 50.000 euros, una rehipoteca suele ser más barata que un préstamo personal, ya que tiene intereses más bajos.
Si tu vivienda ha subido de valor (por ejemplo: comprada por 200.000 euros y ahora vale 300.000 euros), puedes acceder a más capital.
Si los tipos han bajado desde tu primera hipoteca, puedes lograr reducir la cuota mensual.
Se necesita documentación personal como el DNI, las nóminas de los últimos 3 meses, y la declaración de la renta.
De la propiedad, se requiere la información de la hipoteca actual como cuotas pendientes y condiciones, la tasación oficial de la vivienda y un certificado de deudas para verificar que no hay embargos.
Debes definir cuánto dinero necesitas y para qué y calcular si podrás asumir una cuota mensual más alta.
Se recomienda solicitar simulaciones en al menos 3 entidades (BBVA, Santander, CaixaBank, bancos digitales), en las que se debe comparar el tipo de interés (fijo, variable o mixto), las comisiones (apertura, cancelación anticipada) y el plazo máximo, cuyo límite suele ser de 30 años.
El banco enviará un tasador para valorar tu vivienda. Si el valor ha subido, podrás acceder a más dinero.
Son requeridas las nóminas de los últimos 3 meses, la declaración de la renta, las copias de la hipoteca actual y un certificado de deudas del Registro de la Propiedad.
El precio suele ser de entre 1.000 a 2.500 euros, dependiendo del capital. Aquí se liquida la hipoteca anterior y se firma la nueva.
El banco entonces ingresa el dinero a tu cuenta en un plazo de 15 a 30 días.
Los gastos asociados incluyen la tasación: 300 a 600 euros; los gastos de notaría y Registro de la Propiedad: 1.000 a 2.500 euros (según el capital); la comisión de apertura: 0,5 a 2% del préstamo (por ejemplo: 1% de 200.000 euros son 2.000 euros); la gestoría administrativa: 300 a 800 euros; y la comisión por cancelación anticipada (si es que aplica): 0,5 a 2% del saldo pendiente.
El total estimado suele variar entre los 2.000 y los 5.000 euros, dependiendo del banco y el valor de la vivienda.
La deuda total se aumenta y se prolonga el plazo de pago, probablemente hasta en 30 años más.
Los gastos implicados como el seguro de hogar obligatorio o las cláusulas suelo pueden encarecer el préstamo.
Si no se paga la hipoteca, el banco puede iniciar un proceso de ejecución hipotecaria.
Si se opta por un tipo variable, una subida de euribor elevará las cuotas.
Se pueden usar comparadores online como Kelisto o HelpMyCash y negociar con los bancos.
El fijo ofrece mayor seguridad (ejemplo: 2,75% en 2025), mientras que el variable implica un riesgo o beneficio según el euríbor.
La cuota no debería superar el 35% de tus ingresos mensuales.
Es necesario para evitar las condiciones abusivas, como comisiones ocultas, penalizaciones por amortizar.
Un profesional puede ayudarte a elegir la mejor opción.
Útil para cantidades pequeñas (hasta 50.000 euros), pero con intereses más altos.
Permite recibir una renta mensual sin vender la casa.
Si necesitas liquidez y no quieres asumir más deuda.
Hasta el 80% de valor de la tasación.
No hay límite legal, pero cada banco evaluará tu solvencia.
Sí, y suele ser más sencillo al no tener deuda pendiente.
En 2025, BBVA, Santander, CaixaBank y EVO destacan por sus tipos competitivos.
Depende del banco, pero suelen exigir un buen historial crediticio.
Depende de la cantidad que se necesite, para más de 50.000 euros, la rehipoteca suele ser más barata.
Entre 3 y 6 semanas, dependiendo de la agilidad del banco.
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Rehipotecar una vivienda puede ser una excelente opción para obtener liquidez, pero requiere un análisis cuidadoso de los costes y riesgos. Compara ofertas, evalúa tu capacidad de pago y consulta con un asesor financiero antes de decidir.
Duración estimada: 8 meses
Rentabilidad anual estimada: 14%
Ticket mínimo: 200€
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