La inversión inmobiliaria, antes reservada para grandes capitales, se ha generalizado gracias a los Real Estate Investment Trusts o REITs. Estos vehículos permiten a inversores de todo tipo participar en grandes proyectos de bienes raíces comerciales.
Los REITs son organizaciones empresariales que tienen, financian y operan los bienes raíces que producen ingresos. En este sentido, funcionan como un fondo de inversión, pero no con acciones de empresa, sino con propiedades como almacenes, hospitales, centros comerciales u oficinas.
Por su estructura fiscal, para calificar como REIT, la empresa debe distribuir al menos el 90% de sus ingresos en dividendos entre sus accionistas. A cambio, la empresa no pagará impuestos colectivos, por lo que la tributación solo se efectúa a nivel del inversor.
Este concepto nació en Estados Unidos en el año 1960 bajo el gobierno del presidente Eisenhower. Con él, la ley quería conseguir que cualquier persona pudiera invertir en bienes raíces comerciales.
El modelo se volvió popular en las décadas de los 80 y 90 con las reformas que permitieron a estos fondos gestionar sus propiedades de una forma activa. Hoy en día, esta modalidad se aplica en más de 40 países a nivel mundial.
Existen muchas ofertas de este tipo de fondos, lo que permite enfocar la inversión en secciones determinadas:
Además de la clasificación anterior, también se catalogan por la propiedad involucrada en oficinas, minoristas, residenciales, healthcare, industriales o de infraestructura.
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria poseen numerosas ventajas para quienes desean participar de este tipo de operaciones. Las más resaltantes en este aspecto son las que verás a continuación:
Cada una de estas características permite que los inversores puedan aprovechar al máximo el mercado inmobiliario sin las desventajas comunes.
Un REIT recauda capital al emitir acciones, luego usa ese dinero para adquirir o desarrollar propiedades, las cuales generan un ingreso al alquilarlas o comprar para alquilar. Una vez cubiertos los gastos y las deudas, se distribuye la mayoría de las ganancias como dividendos (mínimo 90 %).
No obstante, debes considerar que el precio de las acciones oscila de acuerdo al valor percibido de su cartera. También lo hace según la capacidad de gestión de la REIT.
Una Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMIs España) es la versión en español de un REIT. Estas sociedades se inspiraron en la versión estadounidense y operan de forma similar.
Sin embargo, poseen diferencias clave, principalmente en lo que respecta al aspecto regulatorio. Para comenzar, la distribución de los beneficios de una REIT es del 90%, mientras que en una SOCIMI es del 80%.
Por otro lado, las Sociedades tienen normas mucho más duras acerca de la liquidez de sus acciones y el porcentaje adquirido por el público. De manera que son instrumentos similares, pero en jurisdicciones diferentes, con los detalles legales y fiscales que corresponden.
Invertir en este tipo de fondos no es un proceso que revista mayor dificultad; solo hay que cumplir cada etapa. Lo primero que debes hacer es buscar una plataforma en la que puedas tener acceso a las bolsas en las que cotiza un REIT.
Luego, debes analizar las características del fondo en cuanto al tipo de propiedad, ubicación, equipo gestor, nivel de endeudamiento e historial de dividendos. Aquí debes fijarte en la métrica clave para estos fondos que son los Funds From Operations (FFO).
Uno de los aspectos que debes considerar es un ETF (Exchange-Traded Fund o Fondo Cotizado en Bolsa). Estos fondos permiten replicar un índice de todo el sector con una sola operación. Lo que queda por hacer es comprar las acciones en el REIT que más confíes para estas operaciones.
De acuerdo al sitio Nareit existen 1.201 fondos enlistados de forma global, siendo algunas de las más reconocidas las siguientes:
La diversidad es amplia; lo importante es que, si deseas invertir en uno de los fondos, compruebes su historial y la seguridad que ofrecen.
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En este caso, los hipotecarios son los que de forma común dan los rendimientos más altos del mercado. No obstante, los altos dividendos no son siempre sostenibles. Por lo tanto, es imprescindible que evalúes si el flujo de caja es lo suficiente amplio para cubrir el pago del dividendo.
La tributación con relación a un REIT internacional se grava según la tasa de renta ordinaria del inversor. Por otro lado, las SOCIMs en España tributan en la base del ahorro (19% - 28%) sin retención en origen.
Las subidas de los tipos de interés pueden hacer que estos fondos sean menos atrayentes frente a la renta fija y encarecen su deuda. También existe el riesgo del mercado inmobiliario por el valor ligado al ciclo económico. Esto quiere decir que una recesión, aunque poco probable, puede causar menores rentas.
Poder obtener los dividendos al invertir en una REIT depende de muchos factores. Pese a esto, puedes seguir algunos de los consejos que verás a continuación para mayor seguridad:
El triunfo en estos casos es más probable si aplicas estas estrategias en el REIT apropiado.
En España tienes el segundo mercado más grande de esta clase en Europa, con unas SOCIMS sólidas. Podrás encontrar algunos muy importantes, en específico con actores con carteras de oficinas y activos logísticos.
Por otro lado, en Latinoamérica este tipo de modelos aún está en desarrollo, principalmente en Brasil, México, Chile y Perú. El atractivo es el gran potencial de crecimiento, aunque con mayores riesgos políticos y económicos.
Los que mejor posicionados están son los de infraestructura y cuidados de salud, ya que suministran servicios esenciales con demanda firme.
Para ello, puedes usar un bróker online (local o internacional) con acceso a las bolsas relevantes.
El tiempo ha demostrado que la rentabilidad a largo plazo es muy competitiva. Dependiendo del tipo de interés, los rendimientos pueden estar entre el 3% y el 6%
Este requerimiento legal obliga a estos fondos a distribuir al menos el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas.
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Los REITs son una herramienta accesible para que obtengas ingresos recurrentes y diversifiques tu cartera con activos inmobiliarios. Además, aunque tiene sus riesgos, con la estrategia apropiada puedes beneficiarte de las oportunidades en este sector.
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