Cuando compramos una vivienda, estamos tomando una de las decisiones financieras más importantes en nuestra vida. Sin embargo, este proceso siempre puede incluir ciertos riesgos, especialmente cuando se trata de descubrir algunos vicios ocultos, es decir, defectos graves en el inmueble que no son visibles en el momento de la compra, y que pueden generar incluso gastos imprevistos o hasta inhabilitar la propiedad para su uso.
Según algunos estudios del sector inmobiliario, alrededor del 20% de las compraventas de inmuebles llegan a enfrentar conflictos por vicios ocultos que no fueron declarados al momento de la compra. Por eso, es fundamental que conozcamos bien qué son los vicios ocultos en las viviendas, cómo pueden detectarse antes o después de la compra y qué acciones legales se pueden tomar para proteger tu inversión inmobiliaria.
En este artículo encontrarás un análisis a profundidad acerca de qué se considera un vicio oculta en la vivienda y cómo diferenciarlo de un defecto aparente, cuáles son los tipos más comunes de vicios ocultos en viviendas, cómo podemos detectarlo antes de comprar, cuáles son los derechos legales que tiene el comprador y qué plazos tiene para reclamar, además de varios consejos prácticos que te pueden ayudar a evitar posibles problemas.
Los vicios ocultos en una vivienda son defectos o problemas graves en una propiedad que no son evidentes en una inspección superficial o al momento de la compra, que afectan la habitabilidad, seguridad o valor del inmueble y que existen desde antes de la compra, pero que han sido ocultados o no declarados por el vendedor.
Algunos ejemplos comunes de vicios ocultos en viviendas pueden ser humedades estructurales, grietas en los cimientos, instalaciones eléctricas o fontanería defectuosos o deudas pendientes que se encuentren asociadas a la propiedad que quieres comprar.
No todos los defectos que se encuentren en una vivienda son reclamables, por lo que es fundamental saber diferenciar entre vicios aparentes y vicios ocultos.
Los vicios aparentes son defectos visibles que se pueden notar durante una inspección superficial normal, por ejemplo, pintura descascarada. El comprador, al estar al tanto de estos defectos, los acepta al adquirir la vivienda “tal cual” y, por ende, no generan ninguna responsabilidad legal para el vendedor.
Por otro lado, los vicios ocultos son defectos que requieren de una revisión técnica experta para ser detectados, como por ejemplo, tuberías rotas dentro de una pared. En el caso de los vicios ocultos, el vendedor está obligado a indemnizar si es que no los declaró, y pueden ser causal de incluso anular la compraventa o de exigir una compensación económica o de una reparación acorde al problema que se presenta.
Por ejemplo, si ves una gotera en el techo durante la visita, esto es un vicio aparente, ya que es evidente y has comprado la vivienda sabiendo de su existencia, y no podrás reclamar por este problema después. Pero, si tras mudarte a una vivienda descubres que hay una fuga oculta en las tuberías que causa humedad en toda una pared, este es un vicio oculto que no era posible de detectar antes de la compra y sí tendrás derecho a una demanda.
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Algunos factores que pueden causar la aparición de vicios ocultos son la falta de regulación estricta, pues muchos vendedores no declaran problemas para no bajar el precio de la propiedad. También puede darse por inspecciones insuficientes, en las que los compradores ahorran en peritajes técnicos para reducir costos o por la presión del mercado, pues en zonas con alta demanda se tiende a priorizar la rapidez por sobre la revisión detallada. Se calcula que aproximadamente el 30% de los reclamos legales en bienes raíces están relacionados con vicios ocultos no declarados.
Esta clase de vicios ocultos pueden ser, por ejemplo, grietas en muros de carga o en los cimientos, humedades por filtración en sótanos o paredes y problemas en tejados o incluso balcones con grave riesgo de derrumbe.
Un cableado eléctrico en estado peligroso, tuberías de agua o de gas en mal estado o sistemas de calefacción defectuosos son vicios comúnmente ocultos. Además, estos vicios ocultos pueden ser muy graves y poner en riesgo a las personas que habiten la vivienda.
Esta clase de problemas pueden ser deudas pendientes como en el IBI, con la comunidad o hipotecas no canceladas, obras no declaradas o sin licencia municipal o linderos incorrectos que pudieran constituir como usurpación de terreno.
Los vicios ocultos más comunes en estas categorías son la presencia de moho tóxico, como el moho negro o las plagas, como termitas o carcoma, que no son detectadas a simple vista.
Antes de comprar, es buena idea contratar a un perito técnico como un arquitecto o ingeniero que pueda identificar problemas estructurales. También se debe revisar la identificación, como el certificado de eficiencia energética, las licencias de obra y las últimas revisiones de gas y electricidad, y una nota simple del Registro de la Propiedad para ver deudas. Además, es ideal visitar la vivienda en diferentes condiciones climáticas.
Después de la compra, algunos síntomas comunes que pueden indicar vicios ocultos son la presencia de olores a humedad persistentes, las facturas de servicios siendo anormalmente altas, que puede producirse debido a fugas, o puertas o ventana que no cierran bien, que pueden indicar un inicio de desplomes.
En viviendas de segunda mano podemos encontrar el mayor riesgo de vicios por antigüedad, de los que el vendedor debe responder por vicios ocultos, para lo que se cuenta con un plazo de reclamación de 6 meses desde el descubrimiento de estos.
Para las obras nuevas, los vicios ocultos están cubiertos por una garantía decenal (de 10 años para la estructura), y el promotor debe hacerse responsable ante los fallos constructivos, con una garantía de 1 a 3 años para acabados.
El Código Civil (Art. 1484) indica que el vendedor debe indemnizar si no informó de vicios ocultos.
El plazo para reclamar es de 6 meses desde que se descubre el defecto (no desde la compra).
Las garantías obligatorias indican un periodo de 10 años para daños estructurales (en obras nuevas) y de 3 años para instalaciones como fontanería o electricidad.
Para ello se necesitan fotos, informes técnicos o testigos que certifiquen la existencia del problema.
Esto debe hacerse por escrito, puede ser mediante burofax o por carta certificada.
Se puede llegar a un acuerdo para que el vendedor se haga cargo de una reparación o que contribuya con una indemnización.
Si no se puede llegar a un acuerdo, se puede recurrir a la vía judicial o a un arbitraje.
Se puede pedir una reparación del daño, donde se cubra el coste de las obras necesarias, una reducción del precio si prefieres quedarte con la vivienda tal cuál es, o una resolución del contrato que consistiría en la devolución total del dinero.
Si el vendedor conocía el defecto y lo ocultó a propósito, entonces puede ser acusado de dolo (engaño intencional), lo que permite reclamar daños morales o exigir responsabilidades penales en casos graves.
Sí, esto puede ser una causa justificable, pero solo en caso de que el defecto sea grave (que afecte la seguridad o la habitabilidad de la vivienda) y que se pueda demostrar que el vicio existía antes de la compra.
Nunca la omitas, aunque implique un mayor costo de dinero o tiempo.
Exige que el contrato incluya una cláusula de “garantía por vicios ocultos”.
Revisa el historial para estar al tanto de las reformas, mantenimiento que ha tenido, debido a qué problemas y sus resultados.
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Los vicios ocultos pueden convertir la compra de una vivienda en una auténtica pesadilla. Sin embargo, con la prevención adecuada, el asesoramiento profesional y un buen conocimiento de tus derechos, es posible minimizar los riesgos y proteger tu inversión.
Si estás sospechando que tu propiedad tiene defectos no declarados, debes actuar rápido, pues solo tienes un plazo de 6 meses para reclamar que es clave. En casos más complejos, un abogado especializado en derecho inmobiliario puede llegar a ser tu mejor aliado.
Pero no dejes que estos riesgos detengan tus planes de inversión, ahora que estás bien informado podrás evitar esta clase de problemas y tomar excelentes decisiones de inversión inmobiliaria.
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