En este artículo abordamos algunos de los beneficios y formas que existen a la hora de realizar inversiones inmobiliarias, una forma de inversión que, pese a su tradicional éxito en el entorno inversionista, Domoblock pretende revolucionar mediante la democratización en el proceso gracias a la aplicación de la tecnología blockchain. Sigue leyendo y aprende cómo lo haría:
Las inversiones inmobiliarias consisten en la adquisición de bienes raíces por parte de un inversor (persona o grupo) para, posteriormente, obtener una rentabilidad económica a partir de estos. Abarcan el proceso de financiamiento, asesoría, compra, alquiler y venta de inmuebles con fines de lucro.
Un bien raíz o inmueble es toda aquella propiedad o activo que, por estar ligado al suelo (física o jurídicamente), no puede moverse. Son denominados así debido a que no se pueden trasladar. Algunos ejemplos comunes de bienes raíces son los edificios, terrenos y cualquier derivado de éstos que esté fijado a la tierra.
Existen numerosas formas de obtener rentabilidades a partir de un bien inmobiliario (de las cuales hablaremos más adelante en este mismo artículo) pero, en este artículo, las dividiremos entre formas de inversión activa y formas de inversión pasiva.
Las inversiones inmobiliarias funcionan mediante la adquisición, gestión y eventual venta de bienes inmuebles con el objetivo de obtener beneficios financieros. A continuación se describe el proceso y las diversas estrategias que los inversores pueden utilizar:
Las inversiones inmobiliarias pueden ser lucrativas y proporcionar estabilidad financiera a largo plazo, pero requieren una investigación cuidadosa, gestión efectiva, y una comprensión profunda del mercado.
A continuación, enumeramos algunos de los beneficios que tienen las inversiones inmobiliarias:
Como se puede apreciar, son numerosos los beneficios a la hora de realizar este tipo de inversiones con respecto a otras o a mantener el dinero en el banco. Aunque es cierto que, como en todo tipo de inversión, existen riesgos de perder parte del capital invertido, y se necesita de un conocimiento mínimo del entorno antes de realizar cualquier tipo de inversión.
Sin embargo, hay que mencionar que existen muchas formas distintas a la hora de realizar inversiones inmobiliarias, y cada una de ellas cuenta con sus propias ventajas y desventajas.
En el entorno de las inversiones inmobiliarias pueden diferenciarse lo que se conoce como inversión activa y pasiva. En la inversión activa, el inversor se encarga de todas las fases del proceso; debe jugar un papel proactivo. Mientras que, en la inversión pasiva, simplemente pone a trabajar su dinero esperando un retorno superior al cabo de un tiempo.
El inversor activo es aquel que adquiere un bien inmueble para venderlo o alquilarlo directamente o tras restaurarlo o reformarlo, obteniendo una rentabilidad en el proceso.
Las rentabilidades por inversión pueden llegar a ser elevadas, pero si no se cuenta con una red de administración completa, el escalado de este tipo de inversiones es complicado debido a la cantidad de tiempo dedicado que requieren y los numerosos procesos burocráticos.
Mientras que el inversor pasivo contrata a una empresa o un fondo mutuo de bienes raíces, quienes se encargan de administrar propiedades de inversión a cambio de una comisión. Es decir, este inversor presta su liquidez para obtener rentabilidades sin necesidad de encargarse del proceso.
En este caso el monto total de las inversiones suele (no siempre) ser menor que en la inversión activa. El retorno de inversión puede no ser tan elevado, pero es cierto que el riesgo se supone menor al estar gestionado por profesionales del sector. Además, no requiere dedicarle tanto tiempo a cada inversión.
Dentro de cada una de estas dos categorías podemos encontrar las siguientes formas de realizar inversiones inmobiliarias:
Consiste en la adquisición de un bien inmueble para posteriormente ponerlo en alquiler, obteniendo así unas rentabilidades constantes a largo plazo.
Hay que tener en cuenta numerosos factores a la hora de realizar este tipo de inversiones, pero es cierto que existe una demanda constante de alquiler y con un volumen suficiente como para que esta inversión acabe siendo, generalmente, rentable a largo plazo.
Suele decirse que tener un bien inmueble en propiedad es una buena reserva de valor porque siempre habrá gente que necesite alquilar y, en el peor de los casos, siempre puedes ponerla en venta.
En cuanto a los aspectos negativos de esta clase de inversiones inmobiliarias, hay que tener en cuenta los posibles contratiempos derivados del alquiler: mantenimiento, reparación de algunos elementos fundamentales, impago del alquiler, etc.
Por otra parte, puede mencionarse el largo plazo a la hora de recuperar la inversión; aunque teniendo en cuenta que pueden ser financiadas en gran parte por un agente financiero, la inversión inicial y el tiempo de retorno son bastante menores.
Este tipo de inversión consiste en comprar una casa (generalmente) y reformarla, para posteriormente volver a venderla obteniendo una ganancia en el proceso.
Este tipo de inversión genera mayores rentabilidades a corto plazo ya que, dependiendo de la experiencia y pericia del inversor, los retornos obtenidos tras la reforma pueden ser ciertamente elevados.
En cuanto a los aspectos negativos, es necesario dedicarle mucho tiempo a cada inversión debido a que cada parte del proceso requiere de buscar el mejor precio para obtener la mayor rentabilidad posible.
Es una inversión más arriesgada ya que existe la posibilidad de no encontrar un comprador tras la reforma que esté dispuesto a pagarnos una cantidad suficiente para saldar nuestra inversión.
Por eso en este tipo de inversiones inmobiliarias es fundamental analizar el coste de compra y de la reforma, calculando la cantidad mínima que deberíamos obtener en la venta para rentabilizar nuestra inversión y valorando si, dadas las condiciones actuales del mercado, esa venta será o no posible.
Esta técnica es sencilla: alquilar una vivienda como inquilino para re-alquilar como ``propietario´´ las habitaciones de forma individual, ya que la ley solo permite subarrendar de forma parcial.
Normalmente se alquila la vivienda por largos periodos de tiempo y, previo consentimiento del casero, se suele hacer una reforma (o no) para aclimatar la vivienda para alquilarla por habitaciones; y es en esta intermediación que se obtiene la ganancia.
La parte negativa es que se necesita el consentimiento del propietario, y no en muchos casos es así.
Además, la coordinación del proceso no es sencilla de encajar y puede llegar a ser una inversión que requiera demasiado trabajo para los beneficios que se obtienen.
Sin embargo, no hay que subestimar este tipo de inversiones inmobiliarias ya que, con una buena red de negocio, las ganancias pueden dispararse.
Esta curiosa forma de invertir en inmuebles es conocida por requerir menores cantidades de inversión. Es decir, es más accesible.
Al igual que con la vivienda, la demanda para alquilar un local, garaje o trastero es (dependiendo de la zona) constante, con lo que la inversión se recupera a los pocos años. A partir de este momento, empieza a generar beneficios de forma ``automática´´. Sin embargo, no deja de ser una inversión de tipo activa, ya que el proceso requiere de la gestión directa del inversor.
También pueden destacarse el menor coste de mantenimiento (luz, comunidad, reparaciones...) o la menor tasa de morosidad.
Como desventaja puede indicarse la falta de liquidez (aunque menos que la vivienda).
También conocidos como fondos cotizados o ETFs, son instrumentos de inversión híbridos entre los fondos y las acciones, reuniendo así la diversificación que ofrece la cartera de un fondo con la flexibilidad que supone poder entrar y salir de ese fondo con una simple operación en Bolsa.
Por otra parte, hay que mencionar que se trata de fondos indexados. Es decir, que su política de inversión consiste en replicar el comportamiento de un determinado índice de referencia, como puede ser el IBEX 35 o el Nasdaq 100.
Permiten la exposición a países, regiones, sectores y diversas clases de activos a través de una simple operación en Bolsa, en tiempo real y a un coste inferior al de muchos otros vehículos de inversión.
Permiten otorgarle al mercado inmobiliario mayor accesibilidad, flexibilidad, transparencia y liquidez, ofreciendo al inversor la diversificación, agilidad y bajos costes de transacción (a la hora de comprar y vender).
En cuanto a las desventajas, principalmente presenta el riesgo fiscal (los impuestos internacionales pueden tener un impacto en el rendimiento), los riesgos de divisa (los precios de los ETFs internacionales son fijados en la moneda local, por lo que una fluctuación en el tipo de cambio tendrá impacto en la inversión) y el riesgo de liquidez (dificultad en la compra o venta del ETF).
Entidades que cotizan en el mercado de valores, pueden definirse como sociedades anónimas cotizadas cuya principal actividad consiste en la adquisición, promoción y rehabilitación de bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, participaciones en otras SOCIMIS o en terrenos cuyo fin sea la promoción inmobiliaria de activos que vayan a ser arrendados.
En España, por ley, el 80% del valor total del activo de la empresa debe estar invertido en este tipo de inmuebles.
En otras palabras, poseen activos inmobiliarios que alquilan continuamente para obtener rentabilidad.
En este caso el inversor presta su dinero a una de estas SOCIMIs y obtiene una rentabilidad a cambio gracias a la actividad de la empresa que, a su vez, retiene parte de los beneficios, siendo este su modelo de negocio. Es una especie de ``Buy to rent´´ como hablábamos en las formas de inversión activa, con la diferencia de que en este caso el proceso se delega en una empresa externa que lo hace de forma escalable.
Las principales ventajas de invertir de forma pasiva a través de las SOCIMIs son importantes beneficios fiscales, gran liquidez en las inversiones inmobiliarias y una rentabilidad estable a los inversores. Sin embargo, como todo valor cotizado, puede subir o bajar (aunque, como es cierto, salvo situaciones en que estalla una burbuja inmobiliaria, este sector ha demostrado a lo largo de la historia su resistencia y continuo rendimiento). Además, las SOCIMIs son muy sensibles a los cambios en los tipos de interés.
Por otra parte, el inversor no puede decidir en qué activo en concreto invertir ya que esta gestión la hace directamente la empresa.
Por último, puede ocurrir que los gestores piensen más en los beneficios de la sociedad y en su bonus particular (el gestor no gana en función de los beneficios concretos de los inversores sino en función de la cantidad total de inversión de la SOCIMI).
Estas figuras son similares a las SOCIMIs, aunque están más consolidados históricamente (las SOCIMIs se desarrollaron sobre todo a partir de 2007).
Los fondos inmobiliarios son fondos de inversión que recolectan fondos de inversionistas para ser aplicados en conjunto en el mercado inmobiliario.
Al igual que en las SOCIMIs, es el administrador del fondo quien toma las decisiones sobre qué hacer con los recursos del fondo. La principal diferencia a nivel legal es que los fondos de inversión no tienen la obligación de cotizar en un mercado público.
Por otra parte, los fondos de inversión suelen gestionar mayor volumen de patrimonio y, en cuanto al inversor minorista, suelen requerir mayores cantidades mínimas de inversión que las SOCIMIs.
El principal problema tanto de los fondos de inversión como de las SOCIMIs es que no existe la posibilidad de invertir en un bien inmueble concreto, sino que el inversor delega totalmente su patrimonio sin conocimiento de a dónde o cómo está destinado. Existe una falta de transparencia en el proceso de inversión que puede conducir a problemas de confianza.
Este método permite la financiación participativa de pequeños inversores, a través de plataformas digitales que hacen de intermediarias entre estos y el promotor.
Permite invertir en propiedades o activos específicos. Es el inversor quien elige en qué activo invertir, como en el caso de Domoblock.
Es una forma más sencilla de empezar a invertir que los fondos inmobiliarios.
La parte negativa es:
El crowdfunding inmobiliario es una inversión que depende de un tercero encargado de administrar la propiedad.
La plataforma de financiación en sí actúa como intermediaría sin control directo sobre los proyectos. Esta intermediación la asume directamente cada proyecto en detrimento de la rentabilidad final del inversor.
Las inversiones se encuentran ligadas a los tiempos marcados por los proyectos inmobiliarios. La mayoría de las plataformas de crowdfunding inmobiliario establecen un plazo mínimo antes de que puedas salir de la inversión o antes de que se venda la propiedad.
Si deseas salir antes de que se cumpla ese período, es poco probable que puedas vender tu participación debido a la falta de un mercado secundario, o que puedas adelantar tu salida pagando una penalización.
Con los avances tecnológicos llegan nuevas formas de invertir en sector inmobiliario, y una de ellas es la que proponemos desde Domoblock.
Aunamos crowdfunding inmobiliario con tecnología blockchain para la tokenización de inmuebles y así democratizar el acceso a la inversión inmobiliaria y resolver los problemas que presenta el crowdfunding tradicional.
De este modo permitimos invertir desde solo 200€ en oportunidades inmobiliarias propias gestionadas por profesionales del sector.
Las principales características de nuestra inversión son:
Una vez analizadas las principales formas de realizar inversiones inmobiliarias, vamos a comentar algunos consejos o aspectos fundamentales a tener en cuenta a la hora de invertir.
Si has comprendido cómo funcionan y las inversiones inmobiliarias y decidiste invertir en alguna de ellas, te dejamos los siguientes consejos atener en cuenta:
Dependiendo de la cantidad de capital que estés dispuesto a invertir y el riesgo que desees asumir, la estrategia de inversión puede cambiar radicalmente. Por otra parte, será necesario valorar cómo vas a financiarte para asumir deudas acordes con nuestro capital e ingresos.
Es cierto que históricamente la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias está demostrada, pero dependiendo de las circunstancias tanto a nivel global como local es posible que en un momento dado otro tipo de inversiones sean más oportunas.
Si vas a adquirir una vivienda o terreno a modo particular para realizar una inversión activa, debes comprobar tanto el estado físico como jurídico del inmueble. Por otra parte, si vas a realizar una inversión pasiva y prestar tu dinero a un tercero, infórmate bien sobre las garantías que este intermediario ofrece tanto a nivel legal (posibles estafas) como a nivel rentabilidad (que el fondo no sea rentable o sea muy poco líquido).
La ubicación determinará en gran parte la rentabilidad que podamos obtener con nuestra inversión. Cada caso es un mundo, pero por lo general las zonas más pobladas suelen ser inversiones más seguras.
Si ya has decidido que vas a realizar inversiones inmobiliarias, estudia con detenimiento las diferentes ofertas que van surgiendo, ya que con un precio de compra bajo podrás obtener mayores rentabilidades.
Como en todo tipo de inversión, es aconsejable tener un portfolio algo variado para tratar de evitar grandes pérdidas en eventos imprevistos conocidos como ``cisnes negros´´.
Cuando almacenamos nuestro dinero en el banco (o en casa), este pierde valor cada día como consecuencia de la inflación, por lo que el poder adquisitivo de una misma cantidad de dinero se va reduciendo conforme pasa el tiempo. Es cierto que esta pérdida a corto plazo no es significativa (dependiendo del país en el que te encuentres) pero, a largo plazo, la inflación acumulada sí tiene un impacto real sobre el total del monto acumulado.
También es cierto que invertir tiene el riesgo de perder parte o incluso la totalidad de lo invertido, pero si se siguen ciertas reglas y se toman las precauciones oportunas esto no tiene por qué suceder. Además, es importante mencionar que, aunque invirtamos, siempre hay que tener una parte líquida para posibles imprevistos en nuestra vida cotidiana.
En cambio, cuando invertimos, ponemos nuestro dinero a ``trabajar´´ por nosotros. Podemos obtener beneficios extras a partir del dinero que ya tenemos ahorrado gracias a las rentabilidades que se obtienen en los diferentes tipos de inversión, pero ¿Qué es esto de la rentabilidad? A continuación, lo explicamos:
Determinar si una inversión inmobiliaria es rentable implica analizar varios factores financieros y de mercado. Aquí tienes una guía detallada sobre cómo evaluar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria:
El ROI mide el rendimiento de la inversión en relación con el costo total de la inversión. Se calcula como:
ROI=Ganancia netaCosto total de la inversioˊn×100\text{ROI} = \frac{\text{Ganancia neta}}{\text{Costo total de la inversión}} \times 100ROI=Costo total de la inversioˊnGanancia neta×100
El NOI es el ingreso total de la propiedad menos los gastos operativos (sin incluir los costos de financiamiento, impuestos sobre la renta y depreciación).
NOI=Ingresos por alquiler−Gastos operativos\text{NOI} = \text{Ingresos por alquiler} - \text{Gastos operativos}NOI=Ingresos por alquiler−Gastos operativos
La tasa de capitalización es la relación entre el NOI y el valor de la propiedad. Proporciona una medida del rendimiento anual esperado de la inversión.
Cap Rate=NOIValor de la propiedad×100\text{Cap Rate} = \frac{\text{NOI}}{\text{Valor de la propiedad}} \times 100Cap Rate=Valor de la propiedadNOI×100
El flujo de caja es el dinero que queda después de pagar todos los gastos, incluyendo la hipoteca.
Flujo de caja=Ingresos por alquiler−(Gastos operativos+Pagos de hipoteca)\text{Flujo de caja} = \text{Ingresos por alquiler} - (\text{Gastos operativos} + \text{Pagos de hipoteca})Flujo de caja=Ingresos por alquiler−(Gastos operativos+Pagos de hipoteca)
Mide el rendimiento del dinero invertido en comparación con el flujo de caja neto.
Cash-on-Cash Return=Flujo de caja neto anualInversioˊn de capital inicial×100\text{Cash-on-Cash Return} = \frac{\text{Flujo de caja neto anual}}{\text{Inversión de capital inicial}} \times 100Cash-on-Cash Return=Inversioˊn de capital inicialFlujo de caja neto anual×100
Un CMA ayuda a comparar la propiedad con otras similares en el área para determinar un precio justo de mercado.
Utilizar hojas de cálculo o software especializado para proyectar ingresos y gastos futuros.
El mercado inmobiliario puede ser volátil, y los valores de las propiedades pueden fluctuar.
Problemas con inquilinos, como falta de pago de alquiler o daños a la propiedad, pueden afectar la rentabilidad.
Cambios en las leyes de zonificación, impuestos y regulaciones de alquiler pueden impactar la inversión.
Evaluar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria requiere un análisis exhaustivo y una comprensión profunda de varios factores financieros y de mercado. Con una evaluación cuidadosa y una planificación adecuada, es posible tomar decisiones informadas y rentables en el sector inmobiliario.
Si conseguimos crear un portfolio diversificado y robusto es posible que los beneficios que obtenemos a largo plazo nos permitan obtener la tan ansiada libertad financiera.
Hay que tener en cuenta que existen incontables formas de invertir, pero con total seguridad, las inversiones inmobiliarias son uno de los tipos de inversiones más seguras que existen. El valor que aportan las inversiones inmobiliarias viene dado por el valor intrínseco del activo. Al contrario que otro tipo de activos, los bienes inmuebles son un bien necesario en la sociedad.
Las personas siempre necesitarán un lugar donde vivir, las empresas donde desarrollar sus actividades, los coches un lugar donde aparcar, etc. Es decir, se trata de activos reales que conservan su valor con el paso del tiempo. La vivienda es, además, un derecho universal del ser humano, por lo que puede decirse que la demanda está asegurada.
Por último, se trata de un recurso escaso (la cantidad de viviendas que hay en una ciudad tiene un límite físico), lo cual lo convierte en un activo de gran valor con el paso del tiempo. En conclusión, invertir parte de nuestro capital, si se siguen los pasos adecuados, suele ser mejor opción que mantenerlo parado a largo plazo. Podemos obtener rentabilidades tanto puntuales como constantes y, si diversificamos nuestras inversiones de manera adecuada, con el paso del tiempo es posible que dichas rentabilidades sean suficientes para mantener nuestro nivel de vida.
Y, dentro del mundo de la inversión, las inversiones inmobiliarias son una de las mejores opciones tanto a nivel de riesgo como de rentabilidad.
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