La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es en la actualidad un requisito obligatorio en España para garantizar que las construcciones cumplan con las condiciones mínimas de seguridad, habitabilidad y accesibilidad que son necesarias. Este trámite es fundamental para mantener el parque inmobiliario en un buen estado y prevenir toda clase de riesgos.
En este artículo hallarás todo lo que necesitas saber al respecto, estaremos analizando qué es la ITE, qué aspectos revisa, cuándo es necesario hacerla, cuál es su diferencia con la IEEE, su coste y cuáles son las consecuencias de no realizarla.
La ITE (Inspección Técnica de Edificios) es un informe obligatorio que evalúa el estado de conservación de un edificio, especialmente en lo referente a estructura y cimentación, fachadas y cubiertas, instalaciones básicas y accesibilidad.
Su objetivo es detectar posibles deficiencias que puedan afectar a la seguridad de los ocupantes o al entorno urbano. Dependiendo del municipio, puede ser exigible a partir de cuando el edificio cumple los 30, 40 o 50 años de antigüedad.
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La ITE es un examen exhaustivo que analiza diversos aspectos críticos del edificio para garantizar su seguridad y habitabilidad. El técnico competente es un arquitecto o arquitecto técnico que realiza una inspección visual y, en algunos casos, pruebas complementarias, para así evaluar los siguientes parámetros.
Se examina el estado de los elementos estructurales que sostienen el edificio, como los muros de carga, pilares, vigas y forjados. Se buscan signos de deterioro como fisuras, grietas, humedades estructurales o deformaciones que puedan comprometer la estabilidad. También se revisan posibles movimientos del terreno o asentamientos diferenciales que afecten a la cimentación.
Se inspeccionan las paredes exteriores en busca de desconchones, grietas o riesgo de desprendimientos, especialmente en cornisas y balcones. En cubiertas y azoteas, se debe comprobar el estado de tejas, la impermeabilización, canalones y bajantes para detectar filtraciones o obstrucciones.
Aunque no se realiza un análisis exhaustivo de las instalaciones, se verifica que no presenten riesgos evidentes. Se revisa el estado general de la fontanería, el saneamiento y las conducciones eléctricas visibles (sin entrar en certificados específicos). En edificios con instalación central de gas, también se comprueba que no haya fugas o defectos graves.
Se evalúa si existen barreras arquitectónicas que dificulten el acceso a personas con movilidad reducida, sobre todo en zonas comunes como portal, escaleras o pasillos. Aunque no siempre se exige una adaptación completa, sí se identifican los puntos críticos.
Se analiza el mantenimiento de elementos comunes como humedades en garajes o trasteros, estado de puertas de acceso, iluminación de zonas comunes y limpieza de patios o escaleras.
La ITE es obligatoria en edificios que superan cierta antigüedad, aunque los plazos varían según la localidad. En general se exige para edificios residenciales de más de 30 años.
La mayoría de ayuntamientos (Madrid, Valencia, etc.) la requieren a los 40 a 50 años, con revisiones posteriores cada 10 años. Para solicitar subvenciones también muchas ayudas públicas para rehabilitación exigen tener la ITE vigente.
En caso de ventas o alquileres, algunas comunidades autónomas obligan a presentar la ITE en trámites notariales. Además, muchos municipios han sustituido la ITE por el Informe de Evaluación de Edificios (IEE), que incluye también eficiencia energética y accesibilidad.
La principal diferencia es su alcance. La ITE (Inspección Técnica de Edificios) solo evalúa la seguridad y conservación del inmueble, centrándose en estructura, fachadas e instalaciones básicas. La IEE (Informe de Evaluación de Edificios), por otro lado, que es obligatoria en algunas comunidades, amplía el análisis con un certificado de eficiencia energética (calificación de consumo), informe de accesibilidad, identificando barreras arquitectónicas y requisitos de rehabilitación prioritaria, si los hubiera.
Mientras que la ITE es un trámite más sencillo, la IEE es más completo y suele ser exigible en edificios que solicitan ayudas públicas.
Tras la inspección, el edificio puede recibir una de estas calificaciones.
Se da cuando no hay deficiencias graves y el edificio cumple con los requisitos mínimos.
Esta se da cuando existen defectos, pero estos no comprometen la seguridad, los cuales se deben corregir en un plazo determinado.
Es la clasificación que se da cuando hay eficiencias estructurales o de seguridad. Se obliga a realizar obras en un plazo corto, de 6 meses a 2 años, y si no se actúa, puede derivar en multas o prohibición de uso.
El solicitante, en casos de viviendas unifamiliares, es el propio dueño. En edificios de viviendas, debe hacerlo la comunidad de propietarios, que sea acordado en una junta.
El profesional que la realiza debe ser un arquitecto o arquitecto técnico colegiado, con competencia legal para emitir informes técnicos. En algunos casos, también pueden realizarla ingenieros con especialización en edificación.
El informe tiene validez oficial y debe presentarse en el ayuntamiento correspondiente.
El precio varía según el tamaño del edificio, su ubicación, siendo los precios más altos en grandes ciudades y la complejidad de la inspección.
El rango de precios suele ser, para una vivienda unifamiliar, de 150 a 400 euros, y para un edificio completo, de 500 a 1.500 euros.
Si el edificio recibe una calificación desfavorable, las consecuencias pueden ser graves. Hay una obligación de reparar, se concede un plazo de entre 6 meses y 2 años para subsanar las deficiencias. Deben presentarse proyectos técnicos y justificar las obras.
Los ayuntamientos también pueden imponer sanciones, que varían según la gravedad (desde 300 hasta 6.000 euros). Y se pueden imponer restricciones administrativas como el bloqueo de licencias de obras o rehabilitación. Además, puede significar mayor dificultad para vender o alquilar el inmueble.
En casos extremos, como si hay riesgo de derrumbe, el ayuntamiento puede ordenar el desalojo temporal o incluso la demolición.
No realizar la ITE cuando es obligatoria acarrea consecuencias legales y prácticas como sanciones económicas, ya que los ayuntamientos pueden multar a los propietarios por incumplimiento; problemas en trámites legales como dificultad para vender o hipotecar el inmueble pues las notarías y bancos suelen pedir la ITE; y hasta imposibilidad de acceder a subvenciones públicas para reformas. Además, hay una responsabilidad civil implicada, y si ocurre un accidente por falta de mantenimiento (por ej., por desprendimiento), los propietarios podrían enfrentar demandas.
Una ITE desfavorable obliga a actuar. La clasificación de las deficiencias puede ser leve, que requiere de reparaciones sencillas, como por ej., grietas superficiales; graves, como si hay problemas estructurales o de seguridad como humedades en cimientos; o muy graves si implican un riesgo inminente (ej. corrosión de vigas).
Los plazos para corregir los defectos son leves de 1 a 2 años para defectos leves. Para defectos graves, de 6 meses a 1 año; y para defectos muy graves debe ser inmediato y puede requerir desalojo.
Las consecuencias de no actuar pueden ser que el ayuntamiento puede ejecutar las obras de oficio y repercutir el coste a los propietarios. En casos extremos, se puede incluso declarar el edificio en ruina.
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Los ayuntamientos, según se establece en la Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas.
Se detalla la descripción del edificio, las deficiencias que han sido encontradas y el plazo para subsanarlas.
La comunidad puede obligarle mediante una votación mayoritaria.
La pagan todos los propietarios, a través de los fondos de la comunidad.
Sí, pero el comprador asume la obligación de reforma. Puede llegar a dificultar la venta y reducir el precio.
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La ITE es un trámite esencial para garantizar la seguridad de los edificios antiguos. Su incumplimiento puede acarrear multas, prohibiciones y diversos problemas legales. Si tu vivienda tiene más de 30 a 50 años, es recomendable consultar con un técnico si se debe realizar esta inspección para evitar posibles sanciones y mantener el inmueble en buen estado.
Duración estimada: 8 meses
Rentabilidad anual estimada: 14%
Ticket mínimo: 200€
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