Loan to Value (LTV): qué es y cómo calcularlo

En muchas operaciones financieras, el Loan to Value (LTV) es el factor que puede marcar la diferencia entre acceder a un crédito favorable o pagar más intereses. Por ello, desde Domoblock te guiaremos para que puedas dominar este concepto y aplicarlo a tu beneficio. ¡Sigue leyendo! 

¿Qué es el Loan to Value (LTV)?

Cuando se evalúa una solicitud de financiación, el Loan to Value indica el porcentaje que la entidad está dispuesta a cubrir respecto al valor del activo. Este cálculo permite estimar el riesgo que asume el prestamista y, en consecuencia, las condiciones que se ofrecerán.

Por lo tanto, cuanto más bajo sea el resultado, mayor será la seguridad para el acreedor y mejores podrían ser las condiciones ofrecidas. Por eso, entender cómo funciona el LTV te permitirá fortalecer tu posición y reducir costes financieros en el futuro.

Importancia del LTV en el sector inmobiliario

En la financiación de inmuebles, el Loan to Value actúa como referencia directa para fijar condiciones, plazos y posibles costes adicionales. Su peso en la decisión final es considerable, y conocerlo puede suponer un ahorro significativo.

Estos son algunos puntos clave que reflejan su relevancia:

• Determinación del riesgo. Cuanto menor sea el porcentaje, menor será la exposición al riesgo para la entidad financiera, lo que influye directamente en su decisión.
• Influencia en los intereses. Un LTV reducido suele traducirse en tipos de interés más atractivos y menos comisiones añadidas, algo que beneficia a largo plazo.
• Acceso a mejores condiciones. Un valor bajo puede abrir la puerta a productos exclusivos o un crédito más flexible, con ventajas notables para el solicitante.

De esta manera, comprender dicho indicador te permitirá situarte en ventaja y planificar cualquier operación con un margen más seguro, evitando sobresaltos crediticios innecesarios.

¿Cómo funciona un préstamo LTV?

Para entender la mecánica del Loan to Value, basta con observar cómo se calcula y aplica en la práctica. El prestamista compara el importe solicitado con el valor actual del bien y obtiene un porcentaje que guía su decisión.

Con todo esto, dicho procedimiento incluye varios elementos:

• Valoración del activo. Se recurre a un tasador homologado para fijar un valor objetivo y actualizado que sirva como base de referencia.
• Cálculo del porcentaje. Se divide el importe del préstamo entre el valor tasado y se multiplica por cien para obtener el índice exacto.
• Comparación con límites internos. Cada entidad define un rango máximo que está dispuesta a asumir antes de ajustar condiciones.
• Ajuste de condiciones. Si el LTV supera el umbral, se aplican intereses más altos o requisitos adicionales para reducir riesgos.

Este sistema permite a ambas partes medir el nivel de riesgo y actuar con transparencia, lo que reduce posibilidades de conflictos futuros.

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Requisitos de LTV por tipo de préstamo

El porcentaje aceptado en el Loan to Value puede variar según el tipo de préstamo que se solicite. Cada modalidad tiene criterios específicos que influyen en el límite permitido. A continuación, desglosaremos los más comunes.

Adquisición de inmuebles residenciales

En este escenario, las entidades tienden a permitir tasas más ajustadas para garantizar que, en caso de impago, el valor cubra la deuda. Esto protege tanto al prestamista como al cliente frente a caídas de mercado y posibles pérdidas patrimoniales.

Compra de activos comerciales

Los límites suelen ser más conservadores debido a la variabilidad de ingresos y a la posibilidad de periodos sin uso. Este tipo de bienes conlleva un peligro mayor y, por tanto, requiere un aporte inicial más elevado para obtener condiciones atractivas.

Reestructuración de deuda

Aquí, además de valorar el activo, la entidad analiza el historial de pagos y la capacidad actual del solicitante para afrontar el nuevo plan. El LTV permitido será más bajo si la situación crediticia presenta inestabilidad o atrasos previos.

Operaciones de inversión

En este caso, el objetivo suele ser obtener rentabilidad, lo que implica mayor incertidumbre para el acreedor. Por ello, se establecen proporciones más reducidas que obligan a aportar capital propio significativo y así reducir la exposición a contingencias.

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¿Cómo se calcula?

El cálculo del Loan to Value es sencillo, pero requiere datos precisos para que sea fiable y represente la situación real. Usar cifras incorrectas podría dar lugar a expectativas erróneas y a condiciones más duras.

Para hacerlo, sigue este esquema:

• Identificar el valor de tasación. Debe provenir de un tasador acreditado y reflejar el estado actual del activo con precisión.
• Definir el importe solicitado. Considera únicamente el capital sin incluir intereses, comisiones u otros gastos asociados.
• Aplicar la fórmula. Divide el importe solicitado entre el valor de tasación y multiplica el resultado por cien.

Con este cálculo tendrás una referencia clara que te permitirá anticipar las condiciones y fortalecer tu posición antes de presentar la solicitud.

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¿Qué es el CLTV y cómo se diferencia del LTV?

Aunque suenen similares, el Customer Lifetime Value (CLTV) y el Loan to Value no son idénticos. El primero contempla la suma de todos los préstamos garantizados por un mismo activo, mientras que el segundo analiza únicamente uno. Esta distinción es crucial al evaluar contingencias.

Las principales diferencias incluyen:

• Alcance del cálculo. El CLTV suma todas las deudas, mientras que el LTV considera solo una operación concreta.
• Perspectiva del riesgo. El CLTV ofrece una visión global del endeudamiento asociado al activo como garantía.
• Uso en la práctica. El LTV se emplea para aprobar operaciones nuevas, el CLTV para evaluar el conjunto de cargas ya existentes.

Comprender ambas métricas ayuda a planificar con más precisión y evitar sorpresas durante un proceso de solicitud de financiación.

¿Cuál es una buena relación LTV?

El concepto de “bueno” en el Loan to Value varía según las políticas internas de cada entidad y el perfil de quien solicita. Sin embargo, existen valores que suelen considerarse óptimos para conseguir condiciones más favorables.

Relación préstamo-valor alta

Un porcentaje elevado implica que se aporta poco capital propio y que el prestamista asume más exposición. Esto normalmente deriva en intereses más altos y requisitos adicionales que encarecen el coste total de la operación.

Relación préstamo-valor baja

Significa que el solicitante asume una parte mayor de la inversión con recursos propios, lo que transmite confianza a la entidad. Esto se traduce en condiciones más competitivas y en un menor gasto financiero a futuro.

Estrategias y consejos para mejorarlo

Mejorar tu ratio préstamo-valor antes de pedir fondos prestados es posible si aplicas acciones concretas que reduzcan el riesgo percibido por la entidad.

Aumentar la aportación inicial

Cuanto menor sea el importe solicitado, más bajo será el LTV final. Esto puede suponer un ahorro significativo en intereses y comisiones a lo largo del plazo acordado.

Mejorar la tasación del activo

Realizar mejoras que incrementen el valor del bien puede marcar la diferencia. Un valor tasado más alto reduce la proporción préstamo a valor y amplía las posibilidades de conseguir mejores condiciones.

Cancelar deudas previas

Disminuir los compromisos financieros antes de solicitar crédito fortalece tu perfil de solvencia. Esto no solo ayuda al LTV, sino que también refuerza tu imagen ante la entidad.

Elegir un activo con valor estable

Adquirir bienes con menor riesgo de depreciación permite mantener un índice LTV bajo durante más tiempo, evitando cambios desfavorables en futuras revisiones.

Preguntas frecuentes (FAQs)

Aquí resolveremos las dudas habituales sobre el Loan to Value y sus implicaciones en distintos escenarios financieros.

¿Cuál es una buena relación LTV para una hipoteca?

Un porcentaje inferior al 80% suele considerarse favorable para acceder a mejores condiciones.

¿Puede obtener una hipoteca con un LTV del 30%?

Sí, y normalmente con ventajas importantes, ya que los escenarios desfavorables para la entidad son mínimos.

¿Se puede renegociar o reducir el LTV después de solicitar el préstamo?

Es posible mediante amortizaciones anticipadas o aumentando el valor tasado del bien.

¿El LTV influye en el seguro hipotecario?

Sí, un indicador LTV alto puede implicar seguros adicionales para cubrir contingencias.

¿Cuándo usar LTV y cuándo usar LTC?

El LTV se aplica a bienes terminados, el Loan to Cost (LTC) a proyectos en desarrollo.

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