Método BRRR: Qué es y Cómo utilizarlo bien (No Pierdas Dinero)

June 21, 2024

Cuando realizamos una inversión, es siempre buscando la mayor rentabilidad nominal y real posible y un retorno positivo, pero, los objetivos no deberían quedarse ahí, también deberíamos buscar diversificación. Una de las maneras más utilizadas para lograr todo esto en el mundo de los bienes raíces es el método BRRR. En este artículo, te explicamos qué es el método BRRR, cómo funciona, cómo implementarlo correctamente, sus ventajas, desventajas, un ejemplo de su aplicación y te daremos consejos de como aplicar esta estrategia correctamente.

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¿Qué es el método BRRR?

El método BRRR es un enfoque de inversión utilizado principalmente en el sector inmobiliario. BRRR es un acrónimo que significa Buy, Rehab, Rent, Refinance, qué en español, sería Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar. Este método implica comprar una propiedad, renovarla para aumentar su valor liquidativo, alquilarla para generar ingresos pasivos rentables , y finalmente refinanciarla para recuperar el capital invertido y reinvertirlo en nuevas propiedades. Si quieres saber las claves para comprar una propiedad de lujo en España visita el blog.

¿Cómo funciona el método BRRR?

De arriba pareja con contrato de hipoteca

Esta estrategia de inversión inmobiliaria fue diseñada para maximizar el retorno sobre una inversión tokenizada al tiempo que se minimiza el uso de capital propio. En la práctica, es un método que le permite a los inversores crear un ciclo de inversión continuo que facilita la expansión de su cartera de propiedades. Las etapas de método BRRR son:

Comprar

El primer paso del método BRRR es identificar y adquirir una propiedad por debajo de su valor de mercado. Para ello, los inversores deben estar atentos a oportunidades como ventas rápidas, ejecuciones hipotecarias, subastas y negociaciones directas con propietarios motivados. La clave está en encontrar propiedades que, aunque necesiten mejoras, tengan el potencial de aumentar significativamente su valor.

Rehabilitar

Una vez adquirida la propiedad, el siguiente paso es realizar todas las mejoras necesarias, incluyendo renovaciones, reparaciones, actualizaciones y cualquier otro cambio que haga a la propiedad más atractiva para los inquilinos potenciales o futuros compradores. Una rehabilitación bien planificada no solo aumenta el valor de la propiedad, sino que también mejora su atractivo y funcionalidad.

Alquilar

Con la propiedad rehabilitada, el próximo paso es ponerla en alquiler para comenzar a generar ingresos pasivos. Es fundamental establecer un precio de alquiler competitivo que no solo cubra los gastos superfluos, los operativos (hipoteca, mantenimiento, impuestos, seguros, etc.), sino que también genere un flujo de efectivo positivo. 

Refinanciar

El paso final del método BRRR es refinanciar la propiedad, es decir, después de haber incrementado el valor del piso o la casa mediante las mejoras y ya poseyendo un flujo de efectivo estable por el alquiler, el inversor puede refinanciar la hipoteca original. Este refinanciamiento permite liberar el capital que se había invertido inicialmente en la compra y rehabilitación de la propiedad. 

¿Cómo se hace el método BRRR? Pasos

¿Quieres saber exactamente como aplicar el método BRRR? Sigue leyendo que te lo explicamos a continuación:

Paso 1: Investigación y análisis

Antes de adquirir cualquier propiedad, es esencial realizar una investigación exhaustiva del mercado, evaluando el potencial de retorno de la inversión y calcular con precisión los costos estimados de adquisición, renovación y operación. Se debe analizar el vecindario, las tendencias del mercado, y las posibles oportunidades de revalorización. Recuerda que el objetivo es encontrar propiedades que se puedan comprar a un precio inferior al del mercado y que, después de las renovaciones, generen un valor significativamente mayor.

Paso 2: Financiamiento

Como inversor es posible encontrar diversas fuentes de capital, como préstamos hipotecarios, líneas de crédito, inversores privados, o cualquier otra forma de financiamiento que cubra los costos de adquisición y rehabilitación. Lo importante en este paso es asegurar condiciones favorables de financiamiento para maximizar el retorno de la inversión y minimizar los costos financieros.

Paso 3: Ejecución

Una vez que se ha adquirido la propiedad, se procede a la fase de ejecución, que incluye las siguientes subetapas:

Comprar la propiedad

Una vez la propiedad ha sido comprada, hay que identificar y organizar las modificaciones que se deben realizar. Una buena organización es crucial para evitar gastos inesperados. 

Rehabilitar la propiedad

En este paso, se realizan todas las mejoras necesarias, tanto estructurales como estéticas y de seguridad, para poner la propiedad en óptimas condiciones para sus futuros inquilinos. Reiteramos, las renovaciones deben ser planificadas y ejecutadas eficientemente para maximizar el aumento de valor de la propiedad y minimizar los costos y el tiempo de renovación.

Alquilar la propiedad

Una vez rehabilitada, se determina un precio de alquiler competitivo y se buscan inquilinos. Aquí es crucial seleccionar inquilinos confiables y establecer un precio de alquiler que cubra todos los gastos operativos, incluyendo la hipoteca, mantenimiento, impuestos y seguros, para generar un flujo de efectivo positivo.

Paso 4: Refinanciar

Después de incrementar el valor de la propiedad mediante las mejoras y establecer un flujo de efectivo estable por el alquiler, se puede tramitar un refinanciamiento. Este proceso permite convertir el capital invertido en dinero en efectivo, accediendo a una hipoteca más alta y obteniendo más dinero del que se debe en el momento. 

Paso 5: Repetir

Con el dinero en efectivo obtenido del refinanciamiento, se reinicia el ciclo BRRR. Es decir, este capital se utiliza para adquirir otra propiedad en malas condiciones, que luego se rehabilita, alquila y refinancia, permitiendo expandir la cartera de inversiones rentables sin necesidad de utilizar capital propio adicional.

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Ventajas del método de inversión BRRR

El método BRRR es una estrategia de inversión inmobiliaria que ofrece múltiples ventajas, por ejemplo:

Mayor retorno de inversión (ROI)

Al comprar propiedades a precios bajos y mejorarlas, su valor aumenta significativamente, también, el alquiler de la propiedad genera ingresos constantes. Esta combinación de aumento del valor del inmueble y generación de ingresos pasivos garantiza un retorno de inversión alto y sostenible a largo plazo. 

Eficiencia de capital

Al refinanciar la propiedad después de su rehabilitación y alquiler, es posible recuperar una parte significativa, si no toda, de la inversión inicial. Este proceso libera capital que puede ser reinvertido en nuevas propiedades, permitiendo un crecimiento continuo de la cartera sin tener capital inmovilizado en un solo inmueble. La capacidad de reutilizar el mismo capital en múltiples ciclos de inversión maximiza la eficiencia financiera y facilita la expansión de la cartera. 

Diversificación del riesgo

Cuando se repite el ciclo BRRR en múltiples propiedades, se diversifica inversiones de la cartera. Esta diversificación reduce la vulnerabilidad a las fluctuaciones del mercado que podrían afectar a una sola propiedad o zona. Siempre es conveniente tener una cartera diversificada si se busca tener mayor protección contra las variaciones del mercado y mejor respaldo. 

Generación de ingresos pasivos

Los ingresos pasivos no solo cubren los gastos operativos, como la hipoteca, el mantenimiento y los impuestos, sino que también proporcionan una renta neta que mejora la rentabilidad general de la inversión. Poseer ingresos de forma estable ofrece estabilidad financiera y la posibilidad de reinvertir en lo que se quiera. 

Crecimiento acelerado de la cartera

La estrategia BRRR facilita un crecimiento acelerado de la cartera de propiedades. Al reinvertir el capital liberado mediante el refinanciamiento en nuevas adquisiciones, los inversores pueden expandir rápidamente su cartera de propiedades. 

Inconvenientes del método de inversión BRRR

Aunque el método BRRR ofrece importantes ventajas para los inversores inmobiliarios, también conlleva ciertos inconvenientes que deben ser considerados, por lo que te los comentamos a continuación:

Riesgos de mercado

Como en cualquier inversión, el método BRRR está sujeto a los riesgos del mercado inmobiliario. Las fluctuaciones en los precios de las propiedades, los cambios en las condiciones económicas y otros factores externos siempre podrían afectar el valor real de las inversiones. 

Costos de rehabilitación

Las mejoras necesarias para aumentar el valor de una propiedad requieren una inversión considerable tanto de tiempo como de dinero. Los costos de rehabilitación a veces superan las expectativas iniciales debido a problemas inesperados, como daños estructurales ocultos o requisitos de cumplimiento con códigos de construcción. Estos gastos adicionales si no se tienen en cuenta, afectan significativamente la rentabilidad del proyecto y prolongan el tiempo necesario para alcanzar un retorno positivo.

Gestión de inquilinos

Gestionar propiedades alquiladas es una tarea compleja y demandante. Se le debe dedicar tiempo y recursos para mantener cada propiedad en buenas condiciones y gestionar las relaciones con los inquilinos. Esto incluye resolver problemas de mantenimiento, tratar con inquilinos problemáticos y asegurarse de que los pagos de alquiler se realicen puntualmente. Una gestión inadecuada de los inquilinos podría llevar a vacantes prolongadas, pérdida de ingresos o deterioro de la propiedad.

Ejemplo de la estrategia BRRR

Para que entiendas como se “vería” una estrategia BRRR aplicada te dejamos el siguiente ejemplo:

Situación inicial

Un inversor cuenta con un capital inicial de €50.000 y experiencia en la gestión de propiedades de alquiler. Se identifica una propiedad unifamiliar en una zona con alta demanda y una proyección positiva, pero que necesita reformas tanto a nivel estructural como a nivel estético, pues es una propiedad bastante antigua. El precio de compra es de €70.000.

Fase 1: Comprar 

El inversor utiliza su capital inicial de €50.000 y obtiene un préstamo hipotecario por €20.000 para comprar la propiedad por €70.000.

Fase 2: Rehabilitar 

Se invierten €30.000 en reformas para mejorar la habitabilidad y el valor de la propiedad, incluyendo:

  • Reparación de tejado y fontanería.
  • Actualización de cocina y baños.
  • Renovación de suelos y pintura interior.

Fase 3: Alquilar

Una vez finalizadas las reformas, la propiedad se alquila por €1.200 mensuales. Los ingresos por alquiler cubren los pagos de la hipoteca, los impuestos, seguros y gastos de mantenimiento, generando un flujo de caja positivo de €200 mensuales.

Fase 4: Refinanciar 

Con el valor de la propiedad ahora en €100.000 debido a las reformas, el inversor refinancia la hipoteca y obtiene un nuevo préstamo hipotecario por €80.000, liberando €20.000 en efectivo.

Fase 5: Repetir 

El inversor utiliza los €20.000 del refinanciamiento como capital inicial para comprar otra propiedad en dificultades, siguiendo el mismo proceso de rehabilitación y alquiler.

Consejos para aplicar la estrategia de inversión BRRR

Mujer sosteniendo el modelo de casa pequeña y llaves, concepto de bienes raíces

El método BRRR es una estrategia muy efectiva para invertir en bienes de inversión como los bienes raíces, pero su éxito depende de una planificación cuidadosa y la implementación de buenas prácticas. Aquí hay algunos consejos clave para que puedas aplicar esta estrategia de forma exitosa:

Planificación financiera

Antes de comenzar cualquier proyecto con el método BRRR, es crucial realizar una planificación financiera detallada. Dicha planificación debería incluir un análisis exhaustivo de todos los costos asociados, desde la compra y rehabilitación de la propiedad hasta los gastos operativos continuos. Además, es importante proyectar los ingresos esperados del alquiler y desarrollar un plan de contingencia para manejar cualquier riesgo inesperado. 

Networking

Construir una red de contactos en la industria inmobiliaria será de gran ayuda. Tener una red sólida facilita la búsqueda de oportunidades de inversión atractivas, la obtención de financiamiento, la identificación de contratistas confiables y el aprendizaje de las experiencias de otros inversores.

Educación continua

El mercado inmobiliario está en constante cambio, por lo que es fundamental mantenerse informado sobre las últimas tendencias, regulaciones y estrategias de inversión. La educación continua permite la adaptación a las condiciones cambiantes del mercado y el aprovechamiento de nuevas oportunidades. Para educarte puedes leer libros, tomar cursos, seguir blogs de expertos y asistir a seminarios.

Evaluación detallada de propiedades

Antes de adquirir una propiedad, es esencial realizar una evaluación exhaustiva para asegurarse de que cumple con los criterios necesarios para ser una buena inversión BRRR. Esto incluye inspeccionar minuciosamente el estado físico de la propiedad, verificar la documentación legal y realizar una comparación de precios con propiedades similares en la zona. Utilizar servicios de inspección profesional te ayudará a identificar posibles problemas ocultos que podrían incrementar los costos de rehabilitación y afectar la rentabilidad del proyecto.

Gestión eficiente del proyecto

Desde la rehabilitación hasta la gestión de inquilinos, cada etapa del proceso debe ser manejada con cuidado y atención. Contratar a un buen administrador de propiedades podría ser una decisión inteligente para asegurar que la propiedad se mantenga en buen estado y que los inquilinos estén satisfechos. Además, es vital utilizar algún software de gestión inmobiliaria para mantener un seguimiento detallado de los ingresos, gastos y otros aspectos importantes del proyecto. 

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Conclusión

En conclusión, el método BRRR es una estrategia de inversión poderosa que ofrece la oportunidad de generar ingresos pasivos, multiplicar el capital, y expandir la cartera de propiedades de manera eficiente. Sin embargo, es importante tener muy presentes los riesgos y desafíos asociados a ella y estar preparado para enfrentarlos con planificación, diligencia y educación. 

Sergio Navarro

Experto en blockchain, inversiones y finanzas personales

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