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España sigue siendo uno de los destinos más atractivos para extranjeros en 2025, ya sea por trabajo, estudios, jubilación o estilo de vida. Ciudades como Barcelona, Madrid, Valencia y Málaga reciben cada año miles de expatriados, nómadas digitales y estudiantes internacionales, lo que genera una alta demanda de viviendas en alquiler.
Para los propietarios, alquilar a extranjeros puede ser una excelente oportunidad, ya que en muchos casos están dispuestos a pagar precios más altos, especialmente en zonas turísticas o cerca de universidades. Sin embargo, este proceso conlleva ciertas particularidades legales, fiscales y logísticas que es importante conocer para evitar problemas.
En esta guía actualizada para 2025 hallarás todo lo que necesitas saber acerca de la legalidad de alquilar a extranjeros (incluyendo no residentes y turistas), los documentos y requisitos necesarios, los diferentes tipos de alquiler, cómo redactar un contrato adaptado a inquilinos internacionales, pasos prácticos para encontrar y gestionar inquilinos extranjeros, las ventajas, desventajas y riesgos a considerar. Si estás pensando en alquilar tu piso a extranjeros, esta guía te ayudará a hacerlo de forma segura y rentable.
Sí, es totalmente legal. No existe ninguna restricción para alquilar una vivienda a extranjeros, independientemente de su nacionalidad o situación migratoria. Sin embargo, hay ciertos aspectos legales que debes considerar.
Los extranjeros residentes en España pueden alquilar sin problemas, siempre que cumplan con los mismos requisitos que un ciudadano español (contrato, depósito, etc.).
Los extranjeros no residentes también pueden alquilar, pero el propietario debe retener el 19% del alquiler como impuesto IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) si no tienen NIE o residencia.
En el caso de los estudiantes y turistas, muchos extranjeros alquilan pisos con fines temporales (como estudiantes Erasmus o nómadas digitales). En estos casos, se recomienda un contrato temporal.
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el alquiler a extranjeros está permitido siempre que se cumplan las normativas fiscales y contractuales.
Se necesita una identificación válida. Para residentes, el DNI, NIE o pasaporte de la UE, para no residentes, el pasaporte y NIE (obligatorio para contratos superiores a 3 meses).
Se requiere de garantías de pago, un depósito de 1 a 2 meses, según la comunidad autónoma, un aval bancario o fiador si el inquilino no tiene ingresos en España.
La situación legal en España indica que no es necesario que tengan residencia permanente, pero si el contrato es largo, es recomendable verificar su situación migratoria.
Se debe contar con el contrato de alquiler, que puede ser estándar o adaptado para extranjeros, con la copia del NIE o pasaporte, un justificante de ingresos (nómina, contrato laboral o extractos bancarios), y un seguro de hogar, que es opcional pero recomendado.
Este tipo de contrato es ideal para extranjeros que se establecen en España por trabajo o residencia permanente. Se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y ofrece mayor estabilidad tanto para el propietario como para el inquilino.
La duración mínima es de 1 año (prorrogable), requiere de un depósito de 1 a 2 meses, dependiendo de la comunidad autónoma. El inquilino puede solicitar la prórroga obligatoria hasta 3 años si es persona física y es ideal para familias, trabajadores con contrato indefinido o residentes permanentes.
Se recomienda verificar que el inquilino tenga NIE y contrato laboral en España, y tener en cuenta que si el inquilino es no residente fiscal, aplica la retención del 19% (IRNR).
Es muy demandado por estudiantes Erasmus, nómadas digitales o expatriados en proyectos temporales. No está regulado por la LAU, por lo que las condiciones son más flexibles.
No está sujeto a la prórroga obligatoria, se puede pactar sin depósito, permite cláusulas de terminación anticipada y es común en ciudades universitarias.
Se pueden usar plataformas como Uniplaces, Spotahome o Beroomers para encontrar inquilinos y es recomendable exigir pago por adelantado si el inquilino no tiene aval en España.
Si tu piso está en una zona turística (Costa del Sol, Ibiza, Canarias), puedes optar por el alquiler turístico, regulado por la Ley de Viviendas de Uso Turístico.
Se necesita una licencia de turismo, que es un requisito obligatorio en Cataluña, Baleares y Andalucía, se factura como actividad económica (no como renta inmobiliaria) y las plataformas como Airbnb, Booking o Holidu son las más usadas.
Se recomienda verificar si la comunidad autónoma exige licencia y se deben declarar los ingresos en el Modelo 179 (IRPF) si superan los 2.000 euros al año.
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El contrato de alquiler para extranjeros debe adaptarse a su situación (residente/no residente, temporal/indefinido). Los elementos clave que debe incluir son los datos completos, incluyendo el nombre, NIE/pasaporte, dirección del inmueble; la duración del contrato con su fecha de inicio y fin, y prórrogas; el precio y forma de pago, que puede ser mensual, trimestral, en euros o divisa extranjera; los gastos incluidos como la comunidad, agua, luz, internet; el depósito y fianza de 1 a 2 meses, según la ley autonómica; la cláusula de rescisión anticipada penalización por salida antes de tiempo y las obligaciones del inquilino como mantenimiento, y prohibición de subarriendo.
Las adaptaciones especiales para extranjeros son que si el inquilino no reside en España, se añade una cláusula sobre la retención del 19% (IRNR); si es un alquiler temporal, se especifica que no está sujeto a la LAU, y que se incluye un aval bancario o garantía de pago si el inquilino no tiene ingresos en España.
Para estudiantes, hay plataformas como Uniplaces, Beroomers, HousingAnywhere; para profesionales se pede buscar en Spotahome, Idealista, Fotocasa; y para turistas o nómadas en sitios como Airbnb, Booking (si es alquiler corto).
Se debe pedir NIE, pasaporte y justificante de ingresos (nómina, contrato laboral o ahorros). Si no tienen trabajo en España, hay que exigir pago adelantado o aval bancario, y se debe realizar una entrevista por videollamada para confirmar su perfil.
En Cataluña, Baleares y Madrid, el depósito debe registrarse en el organismo correspondiente (INCASOL, IVIMA, etc.). Si el inquilino es no residente, aplica la retención del 19% (Modelo 210).
Se debe hacer un inventario detallado con fotos del estado del piso y establecer un protocolo para la devolución del depósito (con plazos y deducciones por daños).
Los inquilinos residentes deben declarar el alquiler en la Renta (IRPF). Y para los inquilinos no residentes se retiene el 19% (IRNR) y se debe presentar el Modelo 210 trimestral.
Se debe contratar un seguro de alquiler que cubra impagos (como Housers o Alia). Si el inquilino es extranjero sin aval, es bueno pedir varios meses por adelantado.
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Hay que tener en cuenta que algunos extranjeros desconocen normas como la separación de basura (que es obligatoria en algunas ciudades), los horarios de ruido (en España, el silencio suele ser de 22:00 a 8:00), o que con el uso de aire acondicionado, en zonas como Andalucía, el consumo eléctrico puede dispararse.
Si el inquilino no habla español, puedes usar traductores o contratos bilingües. Las plataformas como Homming ofrecen servicios de gestión para propietarios.
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Hay una mayor rentabilidad en zonas turísticas y universitarias como en Barcelona y Sevilla, hay un menor riesgo de ocupación ilegal si verificas documentos y firmas, existe la posibilidad de alquilar a precios más altos, pues los nómadas digitales suelen pagar más y hay una demanda constante ya que España sigue siendo un destino clave para expatriados.
Pueden haber posibles problemas con impagos si el inquilino se va del país sin avisar, una mayor rotación, especialmente con estudiantes o trabajadores temporales. Tambiñen se implica la retención del 19% de IRNR si el inquilino no es residente fiscal, y pueden haber dificultades legales en caso de conflicto si el inquilino no está en España.
Depende de la zona. En ciudades como Barcelona o Madrid, los extranjeros suelen pagar más, pero en otras áreas puede ser igual.
Pide un aval bancario, contrata un seguro de impago o exige varios meses por adelantado.
Si incumple el contrato, puedes retener el depósito y tomar acciones legales, aunque es más complicado si no reside en España.
Spotahome para profesionales, Uniplaces para estudiantes o Idealista para todo tipo de inquilinos.
Sí, se debe declarar mediante el Modelo 210 trimestralmente.
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Alquilar un piso a extranjeros en España puede ser una gran oportunidad, pero requiere conocer bien los requisitos legales y fiscales. Si verificas los documentos, eliges el tipo de contrato adecuado y usas plataformas especializadas, minimizarás riesgos y maximizarás beneficios.
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Financiado:
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Objetivo:
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