SOCIMIS en España: Qué son y Cómo Funcionan (Guía 2024)

Muchas personas piensan que para invertir en el mercado inmobiliario es necesario destinar un gran capital. Conoce qué es SOCIMI en España y descubre nuevas oportunidades de inversión inmobiliaria en España con menor capital.

Aquí te contaremos cómo funcionan las SOCIMIs y qué ventajas representan para el inversor minorista. Es una sociedad mercantil que lleva varios años en el mercado y que ofrece varias oportunidades dentro del sector inmobiliario. Si no tienes bien en claro qué es el mercado inmobiliario, es momento de que empieces a capacitarte.

A través de este tipo de sociedad es posible realizar varias operaciones dedicadas a la compra venta de propiedades. Asimismo, las SOCIMI permiten invertir en el alquiler o rehabilitación de inmuebles.

No solo aplican los bienes residenciales como apartamentos o casas, sino también los locales comerciales e incluso las oficinas. Quédate hasta el final del post y descubre todo sobre este instrumento para invertir.

¿Qué es y para qué sirve una SOCIMI?

Inicialmente, el término SOCIMI es un acrónimo que significa lo siguiente; "Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario".

Ahora bien, podemos definir a la SOCIMI en España como una sociedad mercantil anónima. Su capital debe ser de al menos cinco millones de euros.

Parte de la seguridad de este instrumento tiene que ver con el hecho de que las cotizaciones están reguladas en el mercado de valores. De lo contrario, una sociedad no puede figurar dentro de este rubro.

Hay que tomar en cuenta que las SOCIMIs sirven para llevar a cabo la inversión en bienes inmuebles. Lo cual involucra poder invertir en la compra de edificios, locales, garajes, naves industriales y por supuesto, propiedades residenciales.

Te recomiendo el siguiente artículo: Todo sobre invertir en departamentos.

¿Cómo se crearon las Socimis?

as SOCIMI (Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) son el equivalente español de los REITs (Real Estate Investment Trusts) en Estados Unidos. Estas entidades se crearon con el objetivo de fomentar el mercado inmobiliario y atraer la inversión tanto nacional como extranjera en el sector. Aquí tienes una descripción de cómo se crearon y evolucionaron las SOCIMI en España:

Creación y Evolución de las SOCIMI

1. Introducción del Concepto en 2009

• Ley 11/2009: La primera legislación que introdujo las SOCIMI en España fue la Ley 11/2009, del 26 de octubre, que regulaba las SOCIMI. El objetivo era crear un vehículo de inversión similar a los REITs americanos, que permitiera a los pequeños y medianos inversores participar en el mercado inmobiliario.
• Ventajas Fiscales: Desde su creación, las SOCIMI han contado con ventajas fiscales, como un tipo impositivo del 0% en el Impuesto sobre Sociedades, siempre que cumplan ciertos requisitos, como la distribución de dividendos y la cotización en un mercado regulado.

2. Reformas en 2012

• Ley 16/2012: Debido a la falta de atractivo inicial y la escasa adopción de este vehículo, en 2012 se promulgó la Ley 16/2012, que introdujo cambios significativos para hacer más atractivas las SOCIMI. Las modificaciones incluyeron:
  • Reducción del capital social mínimo requerido.
  • Simplificación de los requisitos de inversión y distribución de beneficios.
  • Mejora de las ventajas fiscales.

3. Aumento de la Popularidad

• Atracción de Inversores: Las reformas de 2012 hicieron que las SOCIMI fueran más atractivas para los inversores, tanto nacionales como internacionales. Como resultado, varias grandes inmobiliarias españolas se convirtieron en SOCIMI y comenzaron a cotizar en los mercados bursátiles.
• Expansión del Sector: Desde entonces, el número de SOCIMI ha aumentado considerablemente, y se han convertido en actores clave en el mercado inmobiliario español, especialmente en el sector de alquiler de propiedades residenciales y comerciales.

¿Cómo funcionan las SOCIMIs?

Aunque hay muchísima información detrás, la verdad es que invertir en SOCIMI es bastante fácil. Pues hay que acudir a las acciones cotizadas en la bolsa de valores.

Por supuesto, es clave verificar que la empresa esté adherida a la SOCIMI, que es un sistema solo enfocado a la inversión en inmuebles.  

Este tipo de sociedades mercantiles están basadas en un régimen vigente, las normativas están sustentadas por la Ley de Sociedades de Capital. Asimismo, es un instrumento que va inscrito en el Registro Mercantil.

Para su funcionamiento, debe cumplir con una serie de requisitos que te mencionaremos un poco más adelante. Y dentro de esta modalidad algo clave es destinar la mayoría de los fondos a la inversión de bienes raíces.

Algunos confunden a la SOCIMI en España como la forma de operaciones REIT, esto no es correcto. Aunque sí tiene varias similitudes con ese modelo, pero como una adaptación española.

Contexto legal y fiscal de las SOCIMIs en España

Si te preguntas, ¿Es seguro invertir en SOCIMI en España? Debes saber que al menos lo es en términos de legislación. Pues esta sociedad mercantil se ampara en la Ley 11/2009.

Y para consolidar este tipo de colectivos para invertir, hay que regirse por los principios de la Ley de Sociedades de Capital. Antes de decidirte en invertir en un instrumento de este tipo, viene bien verificar que esté inscrita en el Registro Mercantil.

Legalmente, esta sociedad se basa en la inversión del mercado de bienes raíces en España. Asimismo, se admiten las negociaciones con propiedades variadas, incluyendo hoteles, naves, oficias, edificios, etc.

Dentro de este contexto fiscal resalta la seguridad de invertir en esta sociedad. Pues se rige por unos criterios y requisitos específicos que incluso contemplan el reparto estipulado de los dividendos.  

Mas allá del contexto legal, también es importante que trates de no cometer errores a la hora de invertir

¿Qué ley regula las SOCIMIs en España?

Tal y como hemos anunciado, las SOCIMIS están reguladas según lo descrito por la Ley 11/2009 de 26 de octubre. Al menos así fue inicialmente, pues luego pasó a modificarse y quedó contemplada dentro de la Ley 16/2012 de 27 de diciembre.

Todo esto es importante, pues son normativas que tienen como propósito principal mejorar la constitución de los requisitos para adherir a empresas dentro de esta sociedad, haciendo que sea un proceso seguro y alineado con los propósitos iniciales.

Requisitos para constituir las SOCIMIs

Las exigencias para constituir una SOCIMI en España se dividen en los requisitos obligatorios y los requisitos que son opcionales.

En este sentido, vamos a darle un vistazo a los requisitos obligatorios:

· En primer lugar hay que notificar del desarrollo de la SOCIMI ante la Delegación de la Agencia Estatal de la Administración tributaria. Esto debes hacerlo con tiempo.

· Por otro lado, las acciones de la SOCIMI deben ser sometidas a una cotización, esto dentro de un mercado totalmente regulado.

· También debe quedar bien definida una política de distribución de los dividendos, siguiendo lo descrito por la Ley 11/2009.

· Todas las acciones deben disponer de un marco de carácter normativo.

En la siguiente tabla podrás ver cómo debe constituirse la distribución de los dividendos dentro del marco legal:

Ventajas por participación en otras SOCIMI 100%

Ventajas por la venta de inmuebles 50%

Ventajas como concepto de arrendamiento 80%

¿Qué impuestos paga una SOCIMI en España?

Quizás todavía tienes algunas dudas sobre si merece la pena invertir en SOCIMI en España.

Pues uno de los mayores atractivos es que tienen una tributación del 0% respecto al Impuesto sobre Sociedades. Esto aplica cuando tienen una actividad de arrendamiento que supera los 36 meses.

Por otro lado, la bonificación es del 95% en cuanto a Impuestos por Actos Jurídicos Documentados. Los beneficios sobre todo están presentes para participantes con más antigüedad y rango de actividad.

La distribución de dividendos se da con un gravamen del 19% sobre el Impuesto de Sociedades a todos los socios cuya participación en el SOCIMI sea al menos del 5%.

Pero, ¿Cómo está distribuida la tributación respecto a los beneficios que adquieren los accionistas? En la siguiente tabla podrás ver esa información.

En cuanto a la distribución de dividendos, se tributan en el IRPF de acuerdo al rendimiento de capital inmobiliario. Tributo entre el 19% al 25%

La tributación por venta de acciones en la SOCIMI se adhiere al IRPF como una ganancia o una pérdida patrimonial. Tributo entre el 19% al 25%

Si estás interesado en aprender cómo se hace el cálculo de impuestos por la venta de una vivienda, haz clic en el enlace.

Características de la SOCIMIs en España

La información respecto a la SOCIMI en España se comparte de manera muy clara. Pues esto es lo que permite aumentar el interés ya sea en su creación o en el interés de invertir en ello.

Cotización en el mercado

Las SOCIMIs tienen una cotización de acciones en el mercado español o en general, en el mercado europeo. Lo que quiere decir que no se limita al 100% a España.

Tiene un mínimo de inversores

Es necesario consolidar un grupo de inversores formidable, dentro de una SOCIMIs debe existir un mínimo de 50 inversores. Por lo tanto, son grupos o sociedades mercantiles muy bien establecidas.

Mínimo de capital establecido

Otra interesante característica de la SOCIMI es que tiene un mínimo de capital fijado. De forma oficial debe disponer de una inversión de 5 millones de euros. No solo se trata del capital, sino que también debe tener una propiedad como parte de su patrimonio.

Si no cuentas con ese capital te recomiendo que averigues sobre métodos de ahorro

Diferencias entre SOCIMI y Crowdfunding inmobiliario

¿Deseas invertir en inmuebles y no sabes con qué opción avanzar? Muchos se debaten entre avanzar con un Crowdfunding inmobiliario o SOCIMI. A continuación, te mostramos las principales diferencias.

Nivel de volatilidad

Una de las principales diferencias entre invertir en un SOCIMI en España o en Crowdfunding tiene que ver con la volatilidad. La SOCIMI tiene un nivel de volatilidad superior, si te consideras con buena aversión al riesgo, puede ser tu mejor opción.

Varía la liquidez

A nivel de liquidez, tenemos que las acciones de una SOCIMI pueden tener gran liquidez y es fácil de adquirir, además que podrás apreciar una gran variedad de acciones.

En el caso del Crowdfunding inmobiliario, la realidad es que la liquidez tiende a ser un poco menor. Pues se trata de un proyecto emergente o incluso en desarrollo.

Control sobre la inversión

Invertir en una SOCIMI en España involucra tener un poco menos de control sobre la inversión. Porque depende de las estrategias que sigan los accionistas.

En el caso del Crowdfunding inmobiliario, el control es intermedio porque puedes elegir el tipo de inversión de acuerdo a tus expectativas.

Ventajas de una SOCIMI

· Mantienen cierta estabilidad, pues disponen de contratos de inversión por hasta cinco años.

· Se puede obtener una rentabilidad del 20% sobre rentas en cuanto a las operaciones de alquiler.

· Es posible aprovechar una rentabilidad importante del dividendo, además que el nivel de liquidez es alto.  

Desafíos de una SOCIMI

· Los costes pueden ser algo alto, esto por términos de constitución y gestión.

· Dispone de un sistema más limitado en cuanto al ahorro, esto por el reparto de dividendos.

· También se aprecian algunas limitaciones en la demanda de compraventa, esto por la dificultad que representa.

¿Cuáles son las principales SOCIMIs en España?

Existe una gran movilidad de SOCIMI en España, hay poco más de 80 sociedades de este tipo que invierten en el sector inmobiliario. Se dividen en SOCIMIS grandes, medianas y micro.

Dentro de las SOCIMIs más lucrativas encontramos Meril Properties, que cotiza en el IBEX 35, también la Inmobiliaria Colonial.

Ejemplos de SOCIMIs exitosas en España

A nivel de SOCIMIs grandes encontramos algunas que cotizan en el mercado incluso por encima de los 1.000 millones de euros. Se trata de Merín Properties, Colonial, General de Galerias Comerciales y GMP Property.

Las SOCIMIs medianas se caracterizan porque hay una capitalización situada entre los 999 millones y los 200 millones de Euros. Actualmente solo figuran 11 dentro de este grupo, donde encontramos Testa Residencial, Castellana Properties y otras.

¿Cómo invertir en una SOCIMI española?

Si deseas entrar en este tipo de inversiones, es importante que te centres en la participación en cuanto a las acciones de empresas dentro del sector SOCIMI.

Esto va a permitir que luego puedas participar en la distribución de los dividendos, que podría ser lucrativo siempre que se materialice la evolución y los beneficios de la empresa.

La verdad es que, invertir en SOCIMI en España no tiene tantas diferencias a la compra de acciones en bolsa.

Debes dirigirte a la plataforma para acceder al Mercado Continuo para adquirir títulos de la empresa que hayas seleccionado.

¿Quieres invertir en SOCIMI pero tienes poca experiencia en ello? Viene bien que puedas avanzar con algún intermediario o que inviertas dentro de un bróker que sea intuitivo y práctico.

Tendencias actuales y futuros para las SOCIMIs en España

Es una gran idea que si estás pensando en invertir en este tipo de sociedades verifiques las tendencias actuales. ¿Pinta bien la evolución de SOCIMIs a futuro? ¡Lo averiguamos para ti!

Realmente, invertir en SOCIMI viene bien porque ha tenido un margen de crecimiento bastante imponente en los últimos años, desde su apertura.

Cada día admite una negociación voluminosa de acciones, de esta forma el sector inmobiliario tiene gran salida en el valor bursátil.

Se estima una cartera de activos valorada en más de 50 millones de euros, los cuales han sido repartidos en diversos grupos del sector inmobiliario.  

Es importante valorar que luego de la crisis económica ocurrida por la pandemia, hubo algunos recesos asociados a la SOCIMIs como el bajo nivel de empresas que han ingresado al sistema en los últimos años.

En el informe del 2021 al 2022 se previno un futuro sostenible para el SOCIMIs en España, con un crecimiento evidente sobre propiedades que están alineadas con las tendencias en sostenibilidad en tendencia.

¿Qué debes tener en cuenta para invertir en una SOCIMI?

Sin duda, debes estudiar la rentabilidad al momento de invertir en SOCIMI en España. Lo ideal es que captar al menos un reintegro contemplado entre el 3% al 7,5% anual.

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Conclusión, ¿Merece la pena invertir en SOCIMIs?

¡Totalmente! Pero debes tomar en cuenta aspectos como la volatilidad, el poco control sobre tu inversión y la movilidad de las acciones.

Siempre que verifiques la rentabilidad y seguridad de tu operación, deberías poder apreciar beneficios importantes.