Cuando se contrata una hipoteca, además de los pagos de las cuotas mensuales, se deben asumir una serie de otros gastos hipotecarios que pueden llegar a sumar hasta varios miles de euros. Muchos de estos costes han sido declarados como abusivos por los tribunales y, desde el año 2015, los bancos se encuentran obligados a devolver estos gastos hipotecarios en muchos casos.
En este artículo encontrarás una guía completa actualizada para el año 2025, donde te explicaremos cuáles son los gastos hipotecarios que puedes reclamar, cómo se puede hacer esto paso a paso, cuáles son los plazos legales y unas serie de consejos para ayudar a reducir esta clase de gastos en futuras hipotecas que enfrentes.
Los gastos hipotecarios son todos los costes que se pueden llegar a asociar a la formalización, la modificación o la cancelación de un préstamo con una garantía inmobiliaria, las cuales pueden incluir la tasación, gastos de notaría y registro de la propiedad, la gestoría y otros trámites administrativos, algunas comisiones bancarias y los seguros que estén vinculados, como lo pueden ser seguros de daños o seguros de vida.
Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, muchos de estos gastos deben ser asumidos por el banco, no por el cliente.
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Antes del 2015, los bancos solían imponer que el cliente era quien debía pagar estos costes, pero hoy, y según la Ley 5/2019, es el banco quien debe asumir esta clase de costes.
En caso de que el banco haya exigido el contratar a una tasadora concreta, este es un precio del que se puede reclamar su devolución.
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Algunas entidades bancarias solían cobrar comisiones de apertura de préstamos que ahora se consideran abusivas, pues implicaban hasta un 2% del valor total del mismo préstamo.
Si se ha dado el caso de que fuiste obligado a contratar un seguro del hogar o un seguro de vida con el banco, tienes la posibilidad de recuperar al menos alguna parte de ese dinero.
Estas son comisiones que se cobran por amortizar una hipoteca de manera anticipada o debido a cambiar la hipoteca a otro banco.
Para poder exigir el pago en compensación de gastos hipotecarios, se necesitan estos requisitos:
Esta es la fecha en que la ley sobre esta clase de gastos cambió, por ello, en las hipotecas posteriores ya se aplicaron las nuevas normativas.
El cliente debe haber asumido pagos como la notaría, el registro o la tasación impuesta.
Para poder exigir el pago de estos precios, se debe contar con documentos que los acrediten como las facturas o las cláusulas del contrato, así como los documentos de la propiedad, como por ejemplo, su escritura.
Solo se puede acceder si no han pasado máximo unos 15 años desde el pago de la propiedad.
Según la normativa española que se encuentra vigente en el actual año 2025, el banco debe hacerse cargo de gastos como los que conlleva la notaría y el Registro de la Propiedad (que es regulado por la Ley 5/2019), así como también los precios que implica la gestoría y los trámites administrativos.
Por otro lado, el cliente debe hacerse cargo de los gastos que se produzcan debido al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), aunque esto depende de la CCAA, y también de correr con cualquier clase de seguros voluntarios no vinculados.
Los costes aproximados se pueden calcular dentro de los siguientes rangos.
Para la notaría, se calculan de entre 600 a 1.200 euros. Para el Registro de la Propiedad se suelen destinar entre 200 a 500 euros. La Comisión de apertura tiene un precio de entre el 1 y el 2% del valor total del préstamo. La gestoría va desde los 200 a los 500 euros y el seguro de daños, por un periodo de 1 año, va desde los 150 a los 400 euros.
Por ejemplo, en una hipoteca de 200.000 euros, los gastos podrían calcularse incluso por sobre los 5.000 euros en caso de que el banco no los asuma.
Debes buscar cláusulas sobre la notaría, los registros o los seguros obligatorios que fueron tomados.
Se debe enviar la reclamación mediante una carta formal con todas las pruebas. Puedes encontrar una carta modelo en la página del Defensor del Cliente del banco.
Puedes acudir a la vía judicial al demandar al banco con la ayuda de un abogado especializado en estas clase de reclamaciones a entidades financieras.
Algunos bancos pueden llegar a ofrecer acuerdos extrajudiciales para así evitar procesos judiciales. Si estás de acuerdo con las condiciones que ofrecen, puedes decidir tomarlos.
Si el banco llega a negarse a hacer la devolución de los costes, se puede presentar una queja en el CMNV (Comisión Nacional del Mercado de Valores).
El plazo para presentar estos reclamos puede ser de hasta 15 años, según lo que establece el Código Civil. Por ello, si es que tu hipoteca es anterior al año 2013, en este año 2025, el plazo podría estar muy cerca de vencer.
No debes aceptar la primera hipoteca que te ofrezcan, sino considerar las diversas opciones de distintos bancos y tomar la que ofrezca condiciones más favorables.
Desde el año 2019, estos gastos deben ser asumidos, como obligación, por parte del banco.
Para ahorrar en este gasto, se puede negociar con la entidad bancaria, pues en algunos bancos se puede llegar a un acuerdo en que se elimine la comisión de apertura para los clientes con nómina.
Puedes elegir la tasadora y la notaría que te ofrezca los mejores precios o que sea de tu mayor confianza, el banco no puede imponerte usar una de su preferencia.
Es necesario que recuerdes que los seguros que se te puedan ofrecer no son obligatorios, excepto por el seguro de daños (no el de vida), por lo que no es necesario que los aceptes y asumas ese gasto-
Los gastos hipotecarios son los que incluyen la notaría, el registro, o la tasación, y son gastos que le corresponde pagar al banco. Por otro lado, los gastos de compraventa pueden ser el ITP/AJD, o los gastos de plusvalía, y estos corren a cargo del comprador.
Sí, siempre y cuando el banco te haya hecho pagar que les corresponden a ellos, como la notaría, los registros o seguros que se presentaron como obligatorios (y que no fueran el seguro de daños). En este caso, tienes derecho a reclamar la devolución de estos gastos.
Los gastos hipotecarios pueden llegar a sumar desde entre unos 2.000 hasta 6.000 euros, la suma dependerá del préstamo y el valor que este tenga.
Sí, puedes elegir tu propia notaría. El banco puede recomendar opciones pero no puede imponer el uso de una notaría, sino que es una decisión del cliente.
Este preci depende de cada banco, pero hay algunos que cubren los gastos de subrogación.
No, solamente es necesario el seguro de daños sobre la vivienda.
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Los gastos hipotecarios pueden suponer un gran desembolso, pero muchos de estos son reclamables si el banco no los asumió. Si firmaste tu hipoteca antes del 2019, puedes revisar si pagaste costes que no te correspondían y reclamar por ellos. Si necesitas ayuda, puedes consultar con un abogado especializado en este proceso.
Duración estimada: 8 meses
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