En España podemos encontrar un país que tiene uno de los parque de viviendas vacías más grandes dentro de Europa, con más de 3,4 millones de inmuebles sin uso, según los datos del Instituto Nacional de Estadística.
Para los propietarios, el mantener una vivienda vacía no solo implica un coste de oportunidad, sino que también puede implicar posibles sanciones fiscales.
En este artículo analizaremos a detalle el tema de las viviendas vacías en España, considerando desde qué podemos entender por una vivienda vacía, cuáles son las implicaciones legales y fiscales detener un inmueble desocupado, cuáles son las mejores estrategias para rentabilizarla, y cómo evitar sanciones y maximizar los beneficios que se pueden obtener con una vivienda vacía.
Según lo que estipula la Ley de la Vivienda en España, una propiedad se considera como vacía cuando esta no es la residencia habitual del propietario, no se encuentra alquilada (ni como vivienda tradicional con un alquiler a largo plazo ni como alojamiento turístico).
En general, una vivienda que lleva más de dos años sin tener un uso continuado, se considerará como vacía. Aunque se debe tener en cuenta que este es un plazo que podría variar según la comunidad autónoma.
En algunas ubicaciones como zonas rurales, pueblos o ciudades pequeñas, los precios de alquiler son demasiado bajos y por ende, no compensan los gastos de mantenimiento. Por esta razón, los propietarios prefieren dejar las casas vacías.
Algunos propietarios eligen mantener ciertas viviendas vacías mientras esperan a que el valor de la propiedad se eleve para luego poder venderlas a un precio más caro.
Muchas viviendas vacías suelen pertenecer a familias donde múltiples herederos tienen derechos de propiedad del inmueble, quienes nos logran ponerse de acuerdo en qué hacer con la propiedad.
Falta de renovaciones
Muchas veces los inmuebles se encuentran en mal estado y requieren de una gran inversión para ser habitables, a la cual los propietarios no tienen acceso de financiar en el momento.
Hoy en día, los datos reportan que existen 3,4 viviendas vacías en España lo que constituye un 13,7% del total de viviendas.
Las zonas con más viviendas vacías se centran en los municipios pequeños, o en provincias como Lugo, Ourense y Teruel.
Mientras que las zonas con menos viviendas vacías son las ciudades con gran densidad poblacional como Madrid, Barcelona y Málaga.
La ley de vivienda actual en España impone distintas tributaciones o recargos extra en los impuestos, con cargos especiales para las viviendas que se encuentran en una condición de vacías. Los explicamos de aquí en adelante.
Una casa vacía tributa en el IRPF una imputación de renta inmobiliaria. Si tienes una casa vacía, Hacienda te aplicará un “castigo fiscal” del 2% del valor catastral (si es que este no se ha revisado en los últimos 10 años) o del 1,1% del valor catastral, si es que sí se ha revisado recientemente.
Algunos ayuntamientos pueden aplicar recargos progresivos, como más del 50% si lleva más de 2 años vacía, más el 100% si supera los 3 años vacía o incluso más del 150% si tienes 4 o más viviendas vacías en el mismo municipio.
Una multa leve por no declarar la vivienda vacía puede ser de hasta 1.500 euros, si es que la base imponible no supero los 3.000 euros. Una multa grave puede comprender desde el 50 al 100% de lo evadido si se comprueba que hay ocultación. Y también se corre el riesgo de incurrir en una multa muy grave, que implica del 100 al 150% de lo evadido, si es que se comprueba que se usaron medios fraudulentos.
Alquilar una vivienda vacía puede proveer ventajas como contar con ingresos pasivos mensuales, deducciones fiscales (de hasta 1.000 euros en IRPF si es que la vivienda llevaba más de un año vacía), y evitar recargos en el IBI.
Sin embargo, también se deben considerar riesgos como problemas con inquilinos morosos (aunque se puede optar a seguros que cubren impagos) y los gastos de mantenimiento que pueden surgir.
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Vender la propiedad vacía brinda ventajas como obtener una liquidez inmediata, y evitar los impuestos y mantenimiento. Sin embargo, se deben considerar los riesgos como la dificultad de efectuar la venta en mercados lentos, o la pérdida de valor de la propiedad si es que se espera demasiado.
Otras opciones que se pueden aplicar son la cesión de uso, a familiares o a amigos pero sin un contrato formal, o una venta con renta vitalicia, en la que se cobra una pensión mensual.
Para zonas como Madrid o Barcelona, la mejor opción puede ser un alquiler tradicional, pues ofrece una rentabilidad media del 4 al 6% anual.
En lugares como Costa del Sol, lo más rentable puede ser implementar un alquiler turístico con rentas cortas, que pueden brindar un beneficio de aproximadamente el 8 al 12% anual.
En zonas rurales, las ventas pueden ser una buena opción, aunque a bajo precio, y la rentabilidad dependerá de la demanda que haya en esa ubicación geográfica determinada.
En primer lugar tendrás que reformar y acondicionar el inmueble y luego fijar un precio competitivo. Después de que encuentres una un inquilino, tendrás que firmar un contrato legal con él, asegurándote de incluir cláusulas específicas en caso de impagos. También es recomendable contratar un seguro de alquiler.
Debes valorar la propiedad con ayuda de un tasador o una agencia. Luego tendrás que limpiar y preparar la vivienda para mejorar su atractivo, y elegir un canal de venta. Finalmente, tendrás que gestionar toda la documentación, como la notaría, el IBI o la hipoteca.
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Debes tener en cuenta que una casa en buen estado se vende o se alquila antes, así que hacer las renovaciones necesarias es, en realidad, una inversión.
Por ejemplo, puedes ofrecer una oferta de un mes de alquiler gratis para obtener un inquilino más rápido.
Esto puede ayudar a mejorar la percepción de la propiedad en publicaciones online y atraer a personas interesadas con mayor facilidad.
Es buena idea contar con un gestor profesional para optimizar los impuestos y ocuparse de la documentación de manera apropiada.
Sí, en caso de que no la hayas declarado en el IRPF o si el ayuntamiento aplica recargos en el IBI.
Esto dependerá de tu situación particular. Por ejemplo, si lo que necesitas es liquidez inmediata, la mejor opción es vender. Pero si quieres obtener ingresos recurrentes, alquilar la propiedad es una mejor idea.
Los documentos más importantes son la escritura de la propiedad, el certificado de eficiencia energética, el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), un certificado de la comunidad de propietarios (en caso de que aplique), una nota simple del registro de la propiedad, la cédula de habitabilidad, en caso de que aplique y el documento de identidad.
En general, se espera que el proceso de venta dure hasta entre 6 y 9 meses. Sin embargo, en lugares con una alta demanda de viviendas, la venta puede concretarse en un plazo medio de 3 meses.
Sí, pero tendrás que liquidar la deuda con el dinero de la venta o negociar para llegar a un acuerdo con el banco.
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Tener una vivienda vacía en España es en realidad una oportunidad de generar cortes fiscales y de obtener beneficios. Alquilar o vender suele ser más rentable que dejarla sin uso, así que no dudes en comenzar a aprovecharla. Si necesitas ayuda, consulta con un asesor fiscal o una agencia inmobiliaria, pero toma la decisión inteligente y no dejes que la propiedad pierda valor.
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