Fondos de Inversión Inmobiliaria: Qué son, Funcionamiento y Mejores 2024

Los fondos de inversión inmobiliaria surgieron y enseguida se volvieron una opción atractiva para aquellos que buscan incursionar en el mercado inmobiliario sin los desafíos y riesgos asociados con la propiedad directa.  En el texto que te traemos hoy, te explicaremos todo lo que necesitas saber sobre ellos. Si esto es algo que anda rondando por tu mente, lograrás entender desde cómo funcionan y cuáles son las mejores opciones disponibles, hasta el proceso de inversión.

Antes de seguir leyendo, te recomiendo que leas qué es el mercado inmobiliario

¿Qué son los fondos de inversión inmobiliaria?

Antes de definir que es un fondo de inversión inmobiliaria deberíamos definir que es un fondo de inversión como tal. Un fondo de inversión es un vehículo financiero diseñado para reunir el dinero de múltiples inversionistas y utilizar dichos fondos para invertir en una cartera diversificada de activos financieros, como acciones, bonos, valores, bienes de inversión u otros instrumentos.

Los fondos de inversión inmobiliaria se caracterizan por su enfoque en activos del sector inmobiliario y sus actividades afines. Quienes gestionan los fondos destinan los recursos de los inversores a la adquisición de propiedades como viviendas, oficinas o edificios, con la finalidad de generar beneficios a largo plazo a través del arrendamiento, por ejemplo. 

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Ventajas y desventajas

Las inversiones en bienes raíces son muy conocidas por su alta rentabilidad, por su crecimiento casi continuo y por su versatilidad, pero no todo es ganar en este campo, también existen desventajas. Si quieres saber cuáles ventajas tiene y cuáles desventajas presenta, sigue leyendo.

Ventajas

•Los fondos inmobiliarios a menudo se benefician de una demanda constante en el mercado. La necesidad de viviendas, oficinas, locales comerciales y otros tipos de propiedades suele ser duradera, ya que las personas y las empresas siempre necesitan espacios para vivir y trabajar. Dicha demanda continua puede proporcionar una fuente constante de ingresos para los inversores.

•El mercado inmobiliario tiende a ser más predecible en comparación con otros mercados financieros. Las fluctuaciones extremas de precios que pueden observarse en los mercados de valores, por ejemplo, suelen ser menos comunes en el mercado inmobiliario. •Ofreciendo así a los inversores, una mayor sensación de estabilidad y seguridad en sus inversiones.

•Los cambios y evoluciones del mercado se pueden presentar como oportunidades para los inversores que estén dispuestos a adaptarse. Por ejemplo, el crecimiento de la tecnología y el auge del mercado de bienes raíces comerciales en línea han llevado a cambios en la forma en que se operan las inversiones inmobiliarias.

•Las propiedades inmobiliarias son activos físicos, lo que significa que los inversores pueden poseer un pedazo real de tierra o un edificio. Esta tangibilidad suele brindar una sensación de seguridad y propiedad reconfortante. 

•Los fondos de inversión inmobiliaria, que operan a gran escala, pueden tener una influencia significativa en el mercado. Dando lugar a negociar en mejores condiciones, acceder a oportunidades que podrían no estar disponibles para inversionistas individuales y beneficiarse de economías de escala, aumentando el potencial de rendimiento de la inversión.

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Desventajas

•Este tipo de inversiones rentables suele resultar complicado para aquellos que no están familiarizados con el mercado inmobiliario. La evaluación de la calidad de los activos inmobiliarios en los que invierte el fondo, la comprensión de los informes financieros y la selección de fondos adecuados suele requerir un nivel de conocimiento y experiencia que no todos los inversores poseen.

•Los fondos inmobiliarios tienden a ser menos líquidos que otros tipos de inversiones, como las acciones. La falta de liquidez se traduce en transacciones que consumen tiempo, vender participaciones en un fondo inmobiliario y obtener el efectivo correspondiente se podría llegar a tardar. 

•La gestión de un fondo inmobiliario recae en una sociedad gestora, y los inversores deben confiar en que esta entidad tomará decisiones adecuadas en su beneficio. La mala gestión o conflictos de interés por parte de la sociedad gestora pueden afectar negativamente el rendimiento del fondo y, por ende, las inversiones de los participantes. 

¿Cómo funcionan los fondos de inversión inmobiliaria?

•Una forma accesible de adentrarse en el mundo de las inversiones inmobiliarias sin requerir una inversión sustancial es a través de la adquisición de cuotas en fondos de inversión inmobiliarios. Cada gestor de estos fondos establece un precio en función del tipo de fondo y el proyecto.

•Los fondos se operan siguiendo el mismo principio que los fondos de inversión tradicionales. Se constituyen mediante el aporte de un grupo de participantes, que pueden ser tanto personas naturales como jurídicas. La gestión recae en una sociedad administradora, que recibe una comisión por sus servicios. 

•El patrimonio acumulado se destina a inversiones en el sector inmobiliario, con el objetivo de generar ganancias a posteriori. Las sociedades administradoras suelen ser empresas con amplia experiencia en el ámbito inmobiliario. Gracias a su conocimiento del mercado y sus variaciones, pueden gestionar los activos de manera eficiente para obtener un mayor rendimiento de la inversión en beneficio de los inversores.

•Estas inversiones llegan a abarcar diversos activos inmobiliarios, desde el desarrollo de proyectos hasta la adquisición de títulos de deuda o propiedades ya construidas, como centros comerciales, hospitales y edificios comerciales.

•Recuperar las inversiones puede tardar meses, incluso años, ya que, construir, vender o alquilar una propiedad es un proceso largo, con bastantes trámites y esperas burocráticas.

Tipos de fondos de inversión inmobiliaria

Los tipos de fondos de inversión inmobiliaria abarcan una variedad de enfoques y estrategias diseñados para atender las necesidades y preferencias de los inversores. Algunos de estos tipos incluyen:

Fondos de inversión en bienes raíces (REITs)

Estos fondos invierten en acciones de empresas de bienes raíces cotizadas en bolsa. Los REITs ofrecen una manera líquida de invertir en el sector inmobiliario, ya que se negocian en los mercados de valores. 

Fondos de inversión inmobiliaria directa

Estos adquieren y gestionan propiedades inmobiliarias directamente, como edificios de oficinas, apartamentos, centros comerciales o propiedades industriales. Quienes invirtieron en estos fondos poseen una parte proporcional de las propiedades subyacentes y obtienen ingresos a través del alquiler y la eventual venta.

Fondos de desarrollo inmobiliario

Estos fondos se centran en financiar el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios. Invierten en la adquisición de terrenos, la construcción de edificios y el desarrollo de propiedades. Se obtienen beneficios a medida que el proyecto se completa y se venden las unidades o se alquilan.

Fondos de deuda inmobiliaria

En esta categoría se invierte en préstamos respaldados por propiedades inmobiliarias en lugar de adquirir propiedades directamente. El inversor recibe ingresos a través de los intereses pagados por los prestatarios.

Fondos de capital de riesgo inmobiliario

Estos fondos se enfocan en inversiones más especulativas o de mayor riesgo, por ejemplo, invertir en áreas geográficas emergentes. Los inversores en estos fondos buscan oportunidades de alto rendimiento, pero también están expuestos a mayores riesgos.

Fondos globales o internacionales: Los fondos globales invierten en propiedades inmobiliarias en diferentes países o regiones del mundo, ofreciendo a sus inversores la oportunidad de diversificar su cartera internacionalmente. Dicha característica ayudaría a mitigar el riesgo asociado con la concentración geográfica.

Fondos específicos por sector

Algunos fondos se especializan en un sector particular del mercado inmobiliario, como el sector de la salud (inversiones en hospitales y clínicas), bienes raíces industriales (almacenes y fábricas), o bienes raíces comerciales (centros comerciales y oficinas). Esta segmentación hace más fácil el conocimiento del mercado en el que se trabaja.

Características de un fondo de inversión inmobiliaria

Los FII son instrumentos financieros que permiten a los inversores participar en el mercado inmobiliario de manera diversificada, sin la necesidad de comprar propiedades directamente. Esta es una de las tantas características que poseen, las demás son:

•Como nombramos anteriormente, suelen poseer una cartera diversificada de activos, que pueden incluir propiedades comerciales, residenciales, industriales, terrenos y más.

•Acceso a una variedad de inversiones inmobiliarias que, de otra manera, podrían ser inaccesibles para inversores con menor capital individual. Esto incluye proyectos de gran envergadura, como centros comerciales o desarrollos inmobiliarios de gran escala.

•Son administrados por profesionales con experiencia en el mercado inmobiliario. 

•Normalmente, poseen una liquidez limitada en comparación con las acciones o bonos. 

•Los ingresos generados por las propiedades en cartera, a través del alquiler, se distribuyen periódicamente entre los inversores en forma de dividendos. 

•Se deben crear informes periódicos que detallan el desempeño del fondo, los activos en cartera, los ingresos generados y otros aspectos relevantes. La transparencia es fundamental.

•Aunque diversifican el riesgo, los fondos inmobiliarios están expuestos a las fluctuaciones del mercado inmobiliario, como cambios en los precios de las propiedades y ciclos económicos.

Mejores fondos de inversión inmobiliaria

La determinación de cuáles son los mejores fondos de inversión inmobiliaria depende de varios factores y puede variar según las metas y preferencias individuales del inversor. Aquí nombro algunos criterios y consideraciones que te pueden ayudar a ti a definir cuál es el mejor fondo de inversión inmobiliaria:

• Analizar el historial de rendimiento del fondo a lo largo del tiempo es esencial. 
• Evaluar la diversificación de la cartera del fondo. Los mejores fondos suelen tener una cartera diversificada de propiedades.
• Investigar la experiencia y el historial de la sociedad administradora.
• Comprender las tarifas asociadas al fondo, como los gastos de gestión y las comisiones. 
• Evaluar la liquidez del fondo. ¿Cuánto tiempo se necesita para recuperar tu inversión si deseas vender tus participaciones? 
• Evaluar tu propia tolerancia al riesgo y el nivel de riesgo asociado con el fondo. 
• Definir tus objetivos de inversión.
• Asegurarte de que el fondo proporcione información y transparencia adecuadas a los inversores. 
• Investigar la reputación de la sociedad administradora y buscar reseñas y opiniones de otros inversores. 
• Considerar tu horizonte de inversión. Los fondos inmobiliarios a menudo son inversiones a largo plazo, por lo que es importante tener una estrategia de inversión a largo plazo.

Habiendo aclarado esto y con un panorama más claro de lo que influye que un fondo de inversión sea el ideal o no, te pasamos a nombrar brevemente cuáles son los mejores fondos de inversión inmobiliaria, según Rankia, la principal comunidad financiera de habla hispana:

DWS Invest Global Real Estate Securities 

Rentabilidad YTD: 3,85%

Rentabilidad 3 años: 4,10%

Gastos corrientes: 0,75%

GVC Gaesco Oportunidad Empresas Inmobiliarias R.V. A FI

Rentabilidad YTD: 2,44%

Rentabilidad 3 años: 0,05%

Gastos corrientes: 2,25%

Morgan Stanley Investment Funds 

Rentabilidad YTD: 1,11%

Rentabilidad 3 años: 8,17%

Gastos corrientes: 1,4%

JPMorgan Funds - Global Real Estate Securities Fund (USD) A (acc) - EUR (hedged)

Rentabilidad YTD: 0,13%

Rentabilidad 3 años: -0,79%

Gastos corrientes: 1,5%

YTD se refiere a la rentabilidad comprendida desde el inicio del año actual hasta la fecha presente. El artículo fue publicado en agosto de 2023.

¿Como invertir en fondos de inversión inmobiliaria? Paso a paso

Aunque este tipo de estrategias de inversión puede sonar muy atractiva para aquellos que quieran comenzar a invertir, que no poseen mucho capital o que simplemente son muy precavidos, no es tan sencillo como suena. Por eso es crucial comprender el proceso paso a paso y considerar todos los factores. A continuación te dejamos una guía breve y rápida de como invertir en fondos de inversión:

1- Antes de invertir, determina tus objetivos financieros y tu disposición a asumir riesgos. ¿Estás buscando ingresos regulares, apreciación del capital o una combinación de ambos? También considera cuánto tiempo puedes mantener tu inversión.

2- Investiga los diferentes fondos de inversión inmobiliaria disponibles en el mercado. Examina todos los puntos mencionados en el apartado anterior de este artículo.

3- Ahora que ya tienes el fondo decidido, necesitas una cuenta de inversión. Puedes abrir esta cuenta a través de un banco, una entidad financiera, una correduría de valores o una plataforma en línea. 

4- Una vez que tengas una cuenta remunerada de inversión, debes financiarla. Transfiere fondos desde tu cuenta bancaria a tu cuenta de inversión. Debes asegurarte que tienes el dinero que necesitas y necesitarás disponible.

5- Después, selecciona el fondo de inversión inmobiliaria en el que deseas invertir. Indica la cantidad de dinero que deseas invertir y realiza la compra de participaciones o acciones del fondo. La cantidad mínima de inversión variará según el fondo.

6- Antes de confirmar la transacción, revisa cuidadosamente los detalles, como la cantidad invertida, las tarifas asociadas y cualquier otro aspecto relevante. Asegúrate de estar completamente informado antes de darle a confirmar.

7- Una vez que hayas invertido en el fondo, mantén un seguimiento regular de su desempeño. Puedes hacerlo a través de informes proporcionados por la sociedad administradora o a través de la plataforma de inversión en línea que elijas. 

8- Si no estás seguro de cómo invertir o necesitas orientación específica para tu situación financiera, considera la posibilidad de consultar a un asesor financiero. Existen desde profesionales independientes hasta plataformas muy intuitivas como Domoblock especializada en estos temas y el crowdfunding inmobiliario

9- Mantente revisando y ajustando tu estrategia de inversión en función de tus objetivos cambiantes y las condiciones del mercado. 

¿Qué rentabilidad da un fondo inmobiliario?

La rentabilidad de un fondo inmobiliario puede variar significativamente según los factores que apliques. Esto es debido a que la rentabilidad surge de maneras distintas, algunas de las fuentes principales son:

Ingresos por alquiler

Una parte importante de la rentabilidad de los fondos inmobiliarios proviene de los ingresos pasivos rentables generados por el alquiler de las propiedades en su cartera. Los inquilinos pagan alquileres, y esos ingresos se distribuyen entre los inversores del fondo.

Apreciación del valor de la propiedad

A medida que las propiedades en el fondo aumentan de valor con el tiempo, el valor de las participaciones de los inversores también puede aumentar. 

Distribuciones de ganancias de capital

Cuando el fondo vende una propiedad y obtiene ganancias, estas ganancias se distribuyen entre los inversores. 

Intereses de préstamos (en fondos de deuda inmobiliaria)

Los inversores obtienen ingresos a través de los intereses pagados por los prestatarios que han obtenido préstamos respaldados por propiedades.

La rentabilidad real de un fondo inmobiliario dependerá de la combinación de estas fuentes y de la gestión realizada. 

Fiscalidad de fondos de inversión inmobiliaria

La fiscalidad de los FII en España está regulada por la legislación tributaria y puede variar según el tipo de fondo y la situación fiscal del inversor. A continuación, te nombramos los aspectos más importantes:

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Los ingresos obtenidos a través de los fondos de inversión inmobiliaria se consideran rendimientos de capital inmobiliario. Los inversores están sujetos a un tipo impositivo fijo que varía según el período de tenencia. Por ejemplo, si mantienes tu inversión durante más de un año, el tipo impositivo es generalmente más bajo que si la mantienes por un período más corto.

Impuesto de Patrimonio

Los inversores deben declarar sus participaciones en fondos de inversión inmobiliaria en la declaración de patrimonio, si superan ciertos umbrales establecidos por las autoridades fiscales.

Impuesto sobre Sociedades (para inversores institucionales)

Las empresas y otras entidades legales que invierten en fondos de inversión inmobiliaria están sujetas al Impuesto sobre Sociedades. Deben tributar por los rendimientos obtenidos de acuerdo con la normativa fiscal aplicable.

Plusvalía Municipal

Cuando se venden participaciones en fondos de inversión inmobiliaria, es posible que se aplique un Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido como plusvalía municipal). Las tasas y regulaciones varían según el municipio.

Declaración de la Renta

Los inversores deben declarar sus participaciones en fondos de inversión inmobiliaria ubicados en el extranjero si superan ciertos umbrales. Esto se realiza a través del Modelo 720.

¿Cómo se calcula el rendimiento y rentabilidad de una inversión inmobiliaria?

El rendimiento y la rentabilidad de una inversión inmobiliaria se pueden calcular de varias maneras, dependiendo de los objetivos específicos del inversionista y los datos disponibles. Aquí te explico algunos métodos comunes para calcular ambos:

Rendimiento de una Inversión Inmobiliaria

El rendimiento de una inversión inmobiliaria generalmente se refiere a la ganancia total obtenida de la inversión en términos porcentuales. Puede calcularse de varias formas:

a. Return on Investment (ROI)

El ROI calcula la ganancia neta generada por la inversión en relación con el costo inicial de la inversión. La fórmula es:

ROI=(Ganancia Neta Costo Inicial de la Inversión)×100\text{ROI} = \left( \frac{\text{Ganancia Neta}}{\text{Costo Inicial de la Inversión}} \right) \times 100ROI=(Costo Inicial de la Inversión Ganancia Neta​)×100

Donde:

• Ganancia Neta: Ingresos netos obtenidos de la propiedad (ingresos menos gastos operativos y otros costos).
• Costo Inicial de la Inversión: Incluye el precio de compra de la propiedad, costos de cierre, mejoras y otros gastos iniciales.

b. Cash on Cash Return

Este método compara la cantidad de efectivo que genera la propiedad en relación con la cantidad de efectivo inicialmente invertida. La fórmula es:

Cash on Cash Return=(Ingreso Neto de EfectivoInversioˊn Inicial de Efectivo)×100\text{Cash on Cash Return} = \left( \frac{\text{Ingreso Neto de Efectivo}}{\text{Inversión Inicial de Efectivo}} \right) \times 100Cash on Cash Return=(Inversión Inicial de Efectivo Ingreso Neto de Efectivo​)×100

Donde:

• Ingreso Neto de Efectivo: Ingresos netos después de gastos operativos y reservas para vacantes y mantenimiento.
• Inversión Inicial de Efectivo: Monto inicial de efectivo invertido en la propiedad.

Rentabilidad de una Inversión Inmobiliaria

La rentabilidad de una inversión inmobiliaria se refiere a la ganancia o ingreso generado por la propiedad en relación con su valor de mercado o valor inicial. Algunas métricas comunes son:

a. Rentabilidad Bruta

La rentabilidad bruta calcula el ingreso bruto generado por la propiedad en relación con su valor de mercado. La fórmula es:

Rentabilidad Bruta=(Ingreso Bruto AnualValor de Mercado de la Propiedad)×100\text{Rentabilidad Bruta} = \left( \frac{\text{Ingreso Bruto Anual}}{\text{Valor de Mercado de la Propiedad}} \right) \times 100Rentabilidad Bruta=(Valor de Mercado de la PropiedadIngreso Bruto Anual​)×100

Donde:

• Ingreso Bruto Anual: Total de ingresos antes de deducir gastos.
• Valor de Mercado de la Propiedad: Valor actual de la propiedad según el mercado.

b. Rentabilidad Neta

La rentabilidad neta considera los gastos operativos y otros costos para calcular el ingreso neto generado por la propiedad. La fórmula es:

Rentabilidad Neta=(Ingreso Neto AnualValor de Mercado de la Propiedad)×100\text{Rentabilidad Neta} = \left( \frac{\text{Ingreso Neto Anual}}{\text{Valor de Mercado de la Propiedad}} \right) \times 100Rentabilidad Neta=(Valor de Mercado de la PropiedadIngreso Neto Anual​)×100

Donde:

• Ingreso Neto Anual: Ingresos después de deducir todos los gastos operativos (mantenimiento, impuestos, seguros, gestión, etc.).
• Valor de Mercado de la Propiedad: Valor actual de la propiedad según el mercado.

Consideraciones Adicionales

• Frecuencia de Cálculo: Determina si los cálculos son anuales, mensuales, trimestrales, etc., según la frecuencia de los ingresos y gastos.
• Comparación con Otros Activos: Es útil comparar el rendimiento y la rentabilidad de la inversión inmobiliaria con otras clases de activos para evaluar su atractivo relativo y ajustar la estrategia de inversión según sea necesario.

Estos métodos proporcionan diferentes perspectivas sobre cómo evaluar el rendimiento y la rentabilidad de una inversión inmobiliaria, lo que ayuda a los inversionistas a tomar decisiones informadas y gestionar sus portafolios de manera efectiva.

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Conclusión

Los fondos de inversión inmobiliaria, con su capacidad para democratizar el acceso al mercado inmobiliario, continúan siendo una herramienta poderosa para inversores de todos los niveles de experiencia. 

En el año 2023, la diversidad de opciones disponibles y las oportunidades de rentabilidad siguen siendo atractivas. Con una comprensión sólida de su funcionamiento y opciones disponibles, los inversores pueden lograr hacer crecer sus ingresos, así como contribuir a la economía. Conoce todo sobre invertir en inmuebles para estar 100% preparado con este artículo y dándole clic al enlace anterior, para seguir aprendiendo.

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